Att genomföra en totalrenovering är ett omfattande projekt som kräver noggrann planering. Om man aldrig har gjort något liknande förut kan den här typen av projekt vara svåröverskådliga, och det kan även vara svårt att veta var man ska börja eller hur mycket pengar man kan räkna med att projektet kommer kosta. Svaret på den frågan brukar man kunna hitta i planeringsstadiet. När du har klarlagt projektets omfång och komplexitet kan du använda underlaget för att begära in kostnadsförslag från entreprenörer som stämmer väl överens med slutsumman.

I den här artikeln går vi igenom vad en totalrenovering kan kosta för olika typer av projekt, vilka utgifter som driver upp priset och hur man går tillväga för att spara in på arbetet. Vi går även igenom hur stor värdeökning man kan förvänta sig för olika typer av projekt. Utöver detta berättar vi också hur man hittar rätt entreprenör, eftersom detta har en stor inverkan på värdeökning och slutkostnad.

Om du redan är färdig med planeringen och letar efter en entreprenör som kan genomföra ditt renoveringsprojekt kan du klicka dig vidare till Byggstart och registrera ditt projekt. Då blir du kontaktad av en av våra projektansvariga som hjälper dig att hitta de objektivt bästa entreprenörerna i ditt område.

Vad innebär en totalrenovering?

Totalrenovering, restaurering och ytskiktsrenovering är begrepp som används omvartannat.

Det är dock inte jätteviktigt vad ni kallar ert projekt, men det är viktigt att bestämma sig för vad ett projekt ska inkludera.

För att få en tydlig överblick av vad det kommer att kosta att genomföra en totalrenovering så måste ni gå igenom vilka delar av boendet som ska renoveras, och hur omfattande renoveringen ska vara. Till skillnad från en ytskiktsrenovering så är, som namnet antyder, en totalrenovering betydligt mer djupgående. I en ytskiktsrenovering fräschar man upp de ytor som man kan se, medan en totalrenovering innebär att man gör stora förändringar och strukturella ingrepp, såsom att ändra planlösningen eller uppgradera tekniska lösningar. I den här artikeln tar vi huvudsakligen upp invändig totalrenovering, och snittpriserna som vi pratar om inkluderar typiskt sett dessa arbetsmoment:

• Rivning ned till bjälklagen
• Nya ytskikt för golv, väggar och tak
• Nytt kök och badrum
• Nya tekniska installationer, såsom elektrisk anläggning, nya rör och balanserad ventilation
• Strukturella ändringar, såsom ny planlösning

Vad kostar det att totalrenovera ett hus?

Här finns det inte riktigt ett entydigt svar. På Byggstart har vi dock sammanställt prisuppgifter från tidigare projekt som utförts av entreprenörer inom vårt nätverk, vilket gör att vi kan ge dig en ungefärlig uppskattning av vilka summor det rör sig om.

Vår statistik visar att invändiga totalrenoveringsprojekt har ett snittpris på runt 10.000 kronor per kvadratmeter. I priset inkluderas alla utgifter som har med projektet att göra, från materialinköp som ni själva står för till kostnaden för arbetskraft.

Om ert boende är på 200 kvadratmeter kommer alltså en invändig totalrenovering i genomsnittlig standard kosta cirka 2 miljoner kronor.

Detta är dock bara ett snittpris. Var ert projekt kommer att landa beror på en rad olika faktorer. Om du inte tänker använda dig av komplexa lösningar och kvalitén på materialen är normal, kan du komma undan med så lite som 5.500 kr/m2. Om projektet däremot är omfattande, eller om ni eftersträvar en mer exklusiv standard, så kan priset per kvadratmeter bli så högt som 16.000 kronor eller mer.

I prisexemplet för ett boende på 200 kvadratmeter kan valet av standard och komplexitet alltså innebära att man får ett slutpris på så lite som 1,1 miljoner, eller så högt som 3,2 miljoner eller mer. Var uppmärksam på att detta gäller en invändig totalrenovering.

Om man dessutom ska renovera bostadens utsida (tak, fasad, tilläggsisolering, dränering, etc), så ligger snittkostnaden på cirka 16.000 kr/m2.

För utvändig och invändig totalrenovering är 12.000 kr/m2 ett lågt pris, men kostnaderna kan också uppgå till 32.000 kr/m2. I regel blir det något billigare att genomföra en totalrenovering både invändigt och utvändigt än om man bygger nytt, men skillnaden är inte enorm (snittpriset för att bygga nytt ligger på ca 22.500 kr/m2).

Tänk även på att ditt projekt kan ge rätt till rotavdrag.

Ett konkret exempel

För att förstå vad det är som driver upp priset när man ska genomföra en totalrenovering, samt vad de olika delmomenten kostar, så har vi tagit fram en kostnadsspecifikation på en totalrenovering av en bostad på 240 m2. Var uppmärksam på att detta endast är ett exempel, och att alla projekt är olika.

Pris från entreprenören:

• Riggning, drift, rivning, container: 250.000 kr
• 2 badrum: 410.000 kr
• Tvättstuga: 90.000 kr
• Komplett system för vattenburen värme: 360.000 kr
• Övrig rörläggning: 120.000 kr
• Snickeri och måleri: 625.000 kr
• Elektriker: 270.000 kr
• Ändring i bärande struktur: 50.000 kr
• Byte av fönster: 210.000 kr
• Byte av ytterdörrar: 45.000 kr
• Ytterbeklädnad, inkl. tilläggsisolering: 500.000 kr
• Takomläggning: 230.000 kr
• Dränering och tilläggsisolering av grundmuren: 190.000 kr
• Bärande vägg: 70.000 kr

Summa, entreprenörskostnader: 3.420.000 kr

Egna inköp:

• Parkett: 110.000 kr
• Kakel: 32.000 kr
• Kök: 180.000 kr
• Badrumsmöbler: 60.000 kr
• Armaturer: 35.000 kr

Summa, egna inköp: 417.000 kr

Totalkostnad: 3.420.000 + 417.000 = 3.837.000 kr inkl moms

Det här projektet som inkluderade invändig och utvändig totalrenovering av ett enfamiljshus på 240 m2 slutade på cirka 16.000 kr per kvadratmeter.

Vad driver upp priset?

I inledningen nämnde vi att projektets storlek och komplexitet är de faktorer som påverkar priset för totalrenovering mest. Med det sagt kan man spara in mycket pengar genom att bara välja ut de rum som är i störst behov av en föryngring. Överväg också hur komplexa lösningar ni faktiskt har behov av. Om ni exempelvis ska göra stora strukturella ändringar, såsom ändringar i planlösningen som innebär ingrepp i bärande strukturer, så kommer totalpriset för projektet att bli betydligt högre. Å andra sidan kan den nya planlösningen vara det som bidrar till störst värdeökning, så ibland lönar det sig att ge sig på de komplicerade momenten. Om man exempelvis utökar antalet sovrum i boendet så kan man driva upp försäljningspriset med en hel del.

Alla rum kostar inte lika mycket att renovera. Badrum och kök är i regel de dyraste.

Badrums- och köksinredning kostar mycket, men det är inte de utgifter som har störst inverkan på varför dessa rum kostar så mycket. När man renoverar ett badrum eller kök så uppdaterar man oftast också de tekniska lösningarna, såsom rör och ventilation, och det är alltid en dyr utgift. Om ni har en snäv budget så kan det därför vara bra att överväga om man verkligen behöver totalrenovera badrum och kök, eller om det räcker med att bara göra några mindre kosmetiska ingrepp. Samtidigt så ökar bostadens värde markant om man har ett nyrenoverat badrum och kök. När man ska köpa en ny bostad så lägger många stor vikt vid att det finns ett modernt kök, och det kan vara en avgörande faktor som sätter igång en budgivning mellan många olika parter.

Materialvalet påverkar också priset. Det säger sig själv att exklusivt material som håller en hög standard kostar mer. Detta gäller nästan alla val av material som du tar i projekteringsfasen. Från stora utgiftsposter som badrumsinredning, köksinredning, fönster, dörrar och trappor, till mindre utgifter som färg, golv och kakel - allt kommer i olika prisklasser. Ett nytt kök kan kosta mellan 40.000-80.000 kr för enklare lösningar, medan exklusiva märkeskök kan kosta flera hundra tusen.

Även tekniska lösningar kommer i olika former och prisklasser. Tekniska lösningar innefattar bland annat ventilationsanläggning, uppvärmning, belysning och andra elinstallationer. Även här är det generellt sett de dyrare lösningarna som ger störst värdeökning.

Vilken värdeökning kan man förvänta sig?

Det går i princip inte att ge ett bestämt svar på vilken värdeökning man kan förvänta sig efter att man totalrenoverat sitt boende. Man brukar dock säga att värdeökningen följer summan du förbrukar på renoveringen.

Men det finns en hel del andra faktorer som också spelar roll. Det är exempelvis av stor vikt vid en beräkning av ökat värde vilken standard bostaden hade före renoveringen. Ju större skillnad mellan före och efter, desto större värdeökning kan du förvänta dig. Stilen man renoverar i påverkar också värdet. Oftast ger säregna och unika stilar en lägre värdeökning än om man renoverar i en mer neutral stil som tilltalar många olika köpare. Många mäklare hävdar även att bostäder som renoveras i eftertraktade områden har en högre “avkastning” än liknande renoveringar i billigare områden, det vill säga att värdeökning är mer påtaglig i attraktiva bostadsområden. 

Om du renoverar för att öka värdet på din bostad, eller om du bara är nyfiken, så kan du kolla upp vilken standard andra hus i området har och vilka summor de blivit sålda för. Då kan du göra en jämförelse och se vad du kan förvänta dig för ditt eget boende.

Oavsett vilken standard du eftersträvar med din renovering eller vilka delar av bostaden du renoverar så är det av största vikt att arbetet utförs enligt gällande lagar och regler, samt att renoveringen utförs i hög kvalitet så att installationerna håller i många år framöver. Läs vidare för att veta mer om hur du går tillväga när du ska välja rätt entreprenör för projektet.

Kräver projektet bygglov?

Du undrar säkert över om du måste ansöka om bygglov innan du sätter igång med ditt renoveringsprojekt. Det beror främst på hur omfattande projektet är och vilka rum du ska renovera. Om du ska göra följande ingrepp behöver du antagligen bygglov eller åtminstone göra en anmälan:

Tilbyggnad: Om boendeytan ska utvidgas behöver du i princip alltid bygglov. Undantag gäller för tillbyggnad i enlighet med attefallsreglerna, det vill säga under 15 kvadratmeter. Lovplikten kan även hävas om du bor utanför ett detaljplanerat område.

Större fasadändringar: Detta innebär exempelvis om du ska installera nya fönster, måla om huset i en ny färg, sätta upp nya paneler, lägga nytt tak etc. Huruvida du behöver bygglov eller inte beror mycket på vilken detaljplan eller områdesbestämmelser som eventuellt gäller för ditt område.

Bruksändring: Om du exempelvis ska ändra om vinden eller källaren till vanlig boyta så måste du i princip alltid göra en bygganmälan om ändringen inte är lovpliktig.

Badrum och kök, ändring i bärande strukturer: Om du ska göra stora ändringar i badrum och kök som innebär att du måste dra om VA-stammarna så måste du nästan alltid ha bygglov. Detsamma gäller i vissa fall om du uppdaterar ventilationen. Ändringar i bärande väggar, golv och tak kräver vanligtvis bara en bygganmälan, men i vissa fall kan det krävas bygglov.

Större ändringar i planlösningen: Ändringar i planlösningen medför ofta också ändringar i bärande strukturer. Om du ska göra om planlösningen kan det krävas bygglov/bygganmälan.

Huruvida du måste ansöka om bygglov eller göra en bygganmälan skiljer sig mycket från projekt till projekt, och från kommun till kommun. Du bör därför i ett tidigt stadie prata med byggnadsnämnden i din hemkommun för att reda ut vad som gäller för just ditt projekt. Var tydlig med vilka ingrepp du ska göra så slipper du förseningar i projektet i efterhand.

Om du måste ansöka till kommunen om bygglov så finns det krav på att ritningarna ska vara fackmannamässigt utförda. Du kan med lite efterforskning göra det själv, men gäller det omfattande ändringar i huset som kräver fasad-, plan- och sektionsritningar så anlitar de allra flesta en arkitekt eller byggingenjör. De kan se till att din bygglovsansökan är komplett redan från start och även vara till stor hjälp för projekteringen av renoveringen. Du kan med ord spara in mycket tid och pengar genom att anlita ett proffs redan i planeringsstadiet. De flesta arkitekter har en timlön på mellan 900 och 2.000 kronor inkl. moms, och den totala kostnaden för att anlita en arkitekt beror på hur stort ditt projekt är och hur omfattande ändringar du ska göra.

Om du har ett stort projekt framför dig så är det viktigt att du räknar med kostnaderna för arkitekt och bygglovsansökan i din budgetering. Prisexemplen som användes ovan inkluderar inte dessa kostnader.

Hur hittar man rätt entreprenör?

Att man anlitar rätt entreprenör är essentiellt för att garantera att man får en värdeökning på bostaden efter renoveringen. Om man jobbar med skickliga hantverkare minskar man också risken för förseningar och oförutsedda kostnader till följd av ett dåligt utfört arbete.

Det är bland annat viktigt att hantverkarna du anställer har goda referenser från liknande projekt, att deras företag har en stabil ekonomi, samt att de har alla nödvändiga certifikat. Auktorisation som elinstallatör är den enda lagstadgade certifieringen som finns i Sverige, men det kan vara klokt att kolla om hantverksfirman har våtrumscertifiering då detta är en garanti på att jobbet kommer att utföras korrekt och att hemförsäkringen kommer att gälla. Entreprenören måste också kunna utföra arbetet till ett konkurrenskraftigt pris inom de tidsramar som du har angett.

Byggstart jobbar dagligen med att kvalitetssäkra entreprenörer runt om i landet. Vi hjälper dig hitta de objektivt bästa entreprenörerna i ditt område, och tjänsten är helt gratis för dig som byggherre. När du är redo för att anlita en entreprenör för ditt projekt kan du registrera projektet på Byggstart.