Inledningsvis

En entreprenör är en person eller ett företag som utför byggnadsarbeten för andra, vare sig det handlar om att bygga nytt eller renovera. En totalentreprenör är en entreprenör som tar på sig ansvaret för både planeringen och utförandet av sådana projekt. Om du anlitar en totalentreprenör, har du som kund bara en aktör att förhålla dig till, en byggmästare som ordnar med det som behövs, vare sig det gäller murande, rörmokeri, elektricitet och annat, och som engagerar andra nödvändiga partner - underentreprenörer - för jobben som han/hon inte kan eller inte har tid att ta på sig själv.

Totalentreprenörer kan anlitas för uppdrag av olika svårighetsgrad och storlek, på nya och gamla hus, lägenheter och fritidshus, vare sig det handlar om en totalrenovering eller enklare renoveringsarbeten. En inre renovering är mer omfattande än uppfräschning; här kommer man typiskt att byta ut alla ytor - golv, väggar, takytor - renovera badrum och kök, lägga nya rör och byta det elektriska systemet. En yttre renovering inkluderar bland annat dränering, isolering, yttre klädsel och takbyte. Vi ska gå igenom priserna för detta i avsnittet nedan, samt priset för att bygga nytt.

I avsnittet "Alternativ och olika typer av entreprenader" nedan ska vi också titta på fall där du är skyldig att få professionell hjälp med ditt byggprojekt, och vi ska titta närmare på vilka lösningar som finns om du vill ha hjälp av en entreprenör, men vill göra något själv - en så kallad delentreprenad.

Pris

Vi på Byggstart använder prisdata från tidigare projekt utförda med entreprenörer från vår databas; priserna nedan kommer därför att kunna ge dig en viss idé om hur mycket det kommer att kosta att få byggnadsarbeten utförda hemma. Detaljerade priser får du först efter en professionell besiktning.

Till att börja med kan vi nämna att det ofta är snickarmästare som fungerar som totalentreprenörer. Deras timpris ligger ofta mellan 600 till 750 kronor i timmen, inklusive mervärdesskatt. Om du ska renovera badrummet eller köket, kan det vara aktuellt att anlita en rörmokare som totalentreprenör och låta denne ta in eventuella kakelsättare och målarmästare som underentreprenörer. Rörmokare har en timpris på 800-1200 kronor per timme, inklusive moms.

Pris för att bygga nytt

Vad kostar det att bygga ett nytt hus av normal standard och storlek? Generellt kan du utgå från ett kvadratmeterpris på runt 30.000 kronor. De billigaste projekten, då med enklare standard och baslösningar för utformning och inredning, kan komma ner till 26.000 per kvadratmeter. För mer exklusiva projekt kan du snabbt få ett kvadratmeterpris på 36.000 kronor eller mer. Här har vi inkluderat både arbetskraft och material, men arkitektkostnader är exkluderade. För arkitekthjälp måste du räkna med extra kostnader på minst 100.000-200.000; normalt timpris ligger mellan 900 och 1.500 kronor.

Att bygga en ny bostad på 200 kvadratmeter skulle då kosta runt 6 miljoner kronor, arkitektritat.

Pris för renovering och uppfräschning

Grovt räknat kan vi säga att ytskiktsrenovering av lägenheter och hus kommer att kosta runt 3.500 kr per kvadratmeter i genomsnitt, medan total uppfräschning eller totalrenovering ligger på följande:

• Inre totalrenovering: Våra statistik visar här ett genomsnittspris på runt 14.000 kronor per kvadratmeter, allt inkluderat. En totalrenovering av en bostad på 200 kvadratmeter, av genomsnittlig standard, landar då på ungefär 2,8 miljoner.
• Yttre totalrenovering: Tak, fasad, tilläggsisolering, dränering och annat nödvändigt i samband med yttre totalrenovering får ett genomsnittspris på cirka 5000 kr per kvadratmeter, eller 1 miljon för 200 kvadratmeter.

Vi kan ta ett konkret exempel. Vi utgår från totalrenovering, både utomhus och inomhus, av ett stort enbostadshus på 240 kvadratmeter: Entreprenören ordnar med rigg, drift, rivning, container, två uppgraderade badrum, tvättstuga, system för vattenburen värme, rörmokeriarbete, snickare, målare, elektriker, uppgraderad bärande konstruktion, byte av fönster och ytterdörrar, klädsel och tilläggsisolering, nytt tak, dränering och tilläggsisolering av grundmur, stödmur vid infart - ta ett andetag - vilket skulle kunna ge ett erbjudande på 3.840.000 kronor. Dessutom köper du själv parkett, kakel, kök, badrumsmöbler och armaturer. Summan för egna inköp ligger på 590.000 kronor. Totalpriset för renoveringen blir då 4.430.000 kronor.

En totalrenovering kommer att öka värdet på bostaden. För många är en totalrenoverad och inflyttningsklar bostad att föredra, de vill helt enkelt inte påbörja ett sådant projekt, och du kan få tillbaka ekonomiskt för din insats. Som en huvudregel är det dessutom billigare att totalrenovera än att bygga nytt. Det är för att delar av byggnaden, som grund och bärande, blir kvar vid en renovering.

Centrala begrepp

Det finns många nya begrepp att förhålla sig till, för oss vanliga dödliga, när man ska börja med större byggarbeten. Så här kommer en ordlista:

De tre första begreppen används ofta omväxlande - men det är inte alltid korrekt, som vi ska se nedan:

• Renovering handlar om förnyelse och modernisering till följd av slitage eller föråldring.
• ‍Ytskiktsrenovering handlar endast om synliga ytor och innefattar sådant som ny målning eller tapet, slipning av golv eller utbyte av gammal belysning.
• ‍Ombyggnation är rätt begrepp när vi pratar om mer omfattande processer, som att ändra planlösning, riva in till bjälklag, betongen eller liknande - i praktiken bygger upp grunder och annat på nytt.

Vidare har vi:

• Bygglov är den ansökan som skickas till kommunen där det begärs tillstånd att få bygga en viss byggnad på egen tomt.
• ‍Projektering är enkelt sagt namnet på planeringsfasen. God planering är essentiellt i förväg av ett byggprojekt. Här ska det finnas exakta beskrivningar av utförande, utarbetas ritningar och kalkylerade beräkningar för ett säkert, lagligt och kvalitetsmedvetet resultat.

Och när det gäller olika typer av chefer och ansvarsfördelning under byggprocessen:

• ‍Ansvarig: Vissa byggprojekt kräver att du skickar en ansökan till kommunen. Vissa sökande projekt kan du vara ansvarig för själv, medan andra kräver just en ansvarig, och du måste då engagera professionella hantverkare och entreprenörer.
• ‍Byggherre: Ägare till fastigheten där arbetet ska utföras.
• ‍Totalentreprenör: En totalentreprenör är en entreprenör som, förutom att utföra bygg- och anläggningsarbete, ansvarar för projekteringen, enkelt sagt är chef för hela projektet.
• ‍Underentreprenör: Entreprenörer som engageras av totalentreprenören eller huvudentreprenören.

Vi hoppas att du med detta känner att du har lite bättre kontroll över vem som gör vad i byggprocessen. I nästa avsnitt ska vi titta närmare på vilka entreprenadlösningar du kan välja:

Alternativ och olika typer av entreprenader

Under en renoveringsprojekt berör man ofta de tekniska installationerna och bärigheten i bostaden. Det medför att renovering är ett jobb för proffs. Vidare är totalrenovering ju väldigt omfattande. Därför väljer de flesta som gör denna typ av projekt att organisera det som en "totalentreprenad" - vad det innebär, kommer vi till mycket snart. Vi påminner först om att totalentreprenörer väljer utförandemetod för ditt projekt, ansvarar för projekteringen, hittar material och har ansvar för att resultatet uppfyller den beskrivna funktionen, inklusive kraven i lag och förordning. Så, en förklarande lista:‍

• ‍Totalentreprenad: Detta är byggprojekt där entreprenören i sitt avtal med byggherren tar på sig både projektering och utförande, ja, allting, helt enkelt. Fördelarna med en totalentreprenör när du ska bygga hus, bygga till huset eller bygga om, är att du har en specialist som är ansvarig för att allt går rätt till, även enligt statliga och kommunala regler. En annan fördel är att du då slipper hämta in offerter från aktörer inom varje enskilt kompetensområde; du slipper koordineringen av projektet under tiden. En totalentreprenör kan ofta göra jobbet billigare än vad du klarar själv genom att leta runt efter tjänster; de har ofta fasta, förmånliga avtal med underleverantörer och samarbetspartners.‍
• Generalentreprenad: I en generalentreprenad engagerar byggherren själv arkitekt och rådgivare, medan en enskild entreprenör engagerar aktörer inom de övriga kompetensområdena. En generalentreprenör är alltså en entreprenör i ett projekt där det är flera entreprenörer, medan byggherren endast har kontrakt med denna ena entreprenören - som då är huvudentreprenör.‍
• Delentreprenader: Detta alternativ innebär att dela upp jobbet mellan flera aktörer, eventuellt även att göra en del av jobbet själv, om du har kompetens för det.

För vissa typer av byggprojekt måste du skicka in bygglovsansökan till kommunen. I ansökan ska det klargöras vem som är ansvarig för bygget. Det finns egna krav på ditt projekt, enligt plan- och bygglagen, som avgör om du har rätt att vara ansvarig på egen hand eller inte, dvs. om projektet är med eller utan krav på ansvarig sökande. Genom att anlita en entreprenör slipper du alltså detta ansvar.

Det vanligaste att bygga själv, och som är överbyggt med tak, är enklare garage, förråd och uthus. Du kan själv vara ansvarig om byggnaden ska vara upp till 70 kvadratmeter, fristående och inte ha mer än en våning. I fall där byggnaden ska stå intill huvudbyggnaden, kan du bygga själv om du håller dig till 50 kvadratmeter eller mindre. Detsamma gäller för tillfälliga byggnader, upp till två år, och andra mindre åtgärder som enligt kommunens bedömning kan hanteras av privatpersoner. Även ändring av användning av byggnader på 15 kvadratmeter eller mindre kan du vara ansvarig för själv, dvs. omvandla ett förråd till ett sovrum till exempel.

Du måste ansöka om lov från kommunen att bygga i fall där det gäller fristående byggnader som förråd, garage eller liknande på mer än 50 kvadratmeter. Om byggnaden är en tillbyggnad, en utvidgning av bostaden, eller du ska ändra användningen av byggnaden, måste du skicka in en ansökan om den är större än 15 kvadratmeter. För terrasser och liknande kan du bygga utan ansökan om du håller plattformen under 1 meter. Flera faktorer kan utlösa krav på ansökan och varje kommun kan ha egna regler, så kontakta kommunen för säkerhets skull. Du kan också använda en digital vägvisare eller läsa mer om att bygga utan att söka.

En anledning till att fler väljer att renovera bostaden istället för att bygga nytt, är just att du kan undvika ansökningsprocessen. Både total kostnad och tidsanvändning ökar med ansökan. Priset för att ansöka om bygglov varierar: Avgiften kan vara allt från 0 till 50 000 kronor, beroende på vilken kommun du tillhör och typen av projekt.

Hur hitta proffs?

Det är vanligt i denna bransch att inhämta flera offerter från olika aktörer, gärna tre eller fler. Byggstart är en av de sidorna du kan använda till hjälp. Här hittar du en stor samling kvalitetssäkrade hantverkarföretag och entreprenörer. Dessutom är det ju alltid en god idé att rådfråga de du känner som har egna erfarenheter och kanske kan rekommendera någon som passar just dig.

Som tidigare nämnts involverar en totalrenovering många yrkesområden. Därför är det viktigt att försäkra sig om att entreprenören kan leverera alla de tjänster som är nödvändiga. Kontrollera att entreprenörens underleverantörer har bra referenser och har vad de bör ha av behörigheter och kompetens: Behörigheter (bedömning av företagets kvalifikationer bedömda mot kraven i byggnadslagstiftningen), godkännande för ansvarsrätt, mästarbrev och godkännande för våtutrymmen är goda indikationer här.

Viktigt och användbart

Ja, att göra en totalrenovering av en bostad är tidskrävande. Hur tidskrävande? Från 4 till 12 månader för ett en-familjshus, och från 2 månader för en lägenhet på 100 kvadratmeter. Detta medan att bygga ett en-familjshus från grunden kommer att ta cirka ett år.

Behovet av att ansöka hos kommunen i samband med renovering är något du fördelaktigt kan inkludera i din planering. Hur lång tid handläggningen tar varierar från kommun till kommun, men du måste se till att ha tillstånden på plats innan du påbörjar bygget - så du kan börja med att skicka dem ett meddelande.

Några tips för säker bostadsbyggnation och -renovering:

• Använd arkitekter och entreprenörer med rätt behörigheter.
• Se alltid till att rörmokare och hantverkare som ska arbeta med badrum och våtrum har våtrumsbehörighet..
• Se till att entreprenören faktiskt har tid att genomföra ditt projekt. Det kan du försäkra dig om genom att ha mycket tydliga avtal om slutförande av varje enskilt steg i renoveringen.
• Använd skriftliga kontrakt.

Nackdelar med att använda totalentreprenör: När du anlitar en totalentreprenör för uppdraget, kommer du som byggherre inte att ha lika mycket inflytande över vilka typer av lösningar och material entreprenören väljer, och du kommer att vara mindre involverad i själva byggprocessen. Det sagt, detta kan spara tid; det är inte så vanligt för privatpersoner att ha omfattande kunskap om vilka lösningar som kommer att vara bäst inom bygg och renovering, och du riskerar annars att behöva använda ganska mycket av din tid till att göra egna undersökningar. Du har självklart möjligheten att engagera dig på detta sätt om du vill och uppnår ett bra samarbete med en delentreprenör. För entreprenören är nackdelen med totalentreprenad att risken för planeringsfel och andra överraskningar i projektet ligger hos honom eller henne.

Fördelar med att använda totalentreprenör: Risken för ändringar och nödvändiga tillägg kommer inte att ligga hos dig, och så får du bättre kontroll över din budget. Kom ihåg att om ni inte kommer överens om ett fast pris i förväg, utförs arbetena oftast som räkningsarbeten, och du kommer att få material- och timlistor varje vecka eller enligt överenskommelse, som du som byggherre måste ta ställning till. Denna lösning ger entreprenören frihet att välja ekonomiska och bra material och tjänster baserat på sin kunskap. Oavsett kommer du alltid att kunna ingå egna avtal med entreprenören om vad som ska, och inte ska, inkluderas i ditt projekt. Du måste också se till att du granskar och accepterar lösningarna som totalentreprenören föreslår under processens gång.