Underhåll och renovering av fastighet

Om du bor i ett lägenhetshus, vare sig det är en bostadsrättsförening eller en samfällighet, kanske du har undrat vem som har ansvar för renovering och underhåll av byggnaden. I vissa fall kan underhåll vara absolut nödvändigt för att upprätthålla byggnaden, medan det ibland bara är önskvärt att fräscha upp lite. Det är särskilt viktigt att vara medveten om underhållsskyldigheten om du sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening eller en samfällighet. Då delar du ansvaret för att byggnadens skick är tillfredsställande.

Generellt har bostadsrättsföreningen och samfälligheten underhållsansvar för byte och reparation av skador på tak, bärande väggkonstruktioner, bjälklag och ledningar eller rör som är inbyggda i bärande konstruktion. Dessutom ska bostadsrättsföreningen eller samfälligheten se till att byta fönster och ytterdörrar till bostäderna. Vidare omfattas all gemensam utrustning (kanaler, rör, ledningar, etc.) som går genom bostaden, av bostadsrättsföreningens eller samfällighetens ansvarsområde.

Den enskilda bostadsrättshavaren eller sektionsägaren har ansvar för rör, utrustning, inredning, apparater, fönster och inre ytor i bostaden. De måste också se till att nödvändiga reparationer eller utbyten av ledningar, rör, skåp, bänkar, golvbeläggningar, golv-, vägg- och takplattor, tapeter, skiljeväggar, inredning, apparater, utrustning, listverk och inre dörrar med karmar utförs. Underhållsskyldigheterna är i stort sett desamma i bostadsrättsföreningar och samfälligheter, men en viktig skillnad är att fönster och ytterdörrar enligt ägarsektionslagen är sektionens ägares ansvar, medan det enligt bostadsrättslagen är bostadsrättsföreningens ansvar.

Det är inte alltid lätt att veta vilka åtgärder man är skyldig att vidta. Här skiljer man mellan åtgärder man måste göra, åtgärder man bör genomföra och åtgärder som kan genomföras. För att veta vilka åtgärder som faller inom vilken kategori är man oftast beroende av expertkunskap. Många bostadsrättsföreningar och samfälligheter väljer därför att rådfråga externa experter som värderingsmän och rådgivande ingenjörer. Sådana tjänster förmedlas ofta genom bostadsbyggnadsföreningar, som USBL. Vanligtvis resulterar denna typ av extern rådgivning i en tillståndsrapport där det redogörs för vad som måste göras, bör göras och kan göras. Några av de mest populära underhålls- och renoveringsåtgärderna på fastigheter inkluderar takarbeten, fasadarbeten och rörarbeten. I de kommande avsnitten ska vi titta närmare på vad dessa åtgärder innebär.

Takarbeten i fastighet

I en fastighet är takarbeten en mycket viktig del av underhållsarbetet. Ett tak som är i dåligt skick och som inte byts ut i tid kan leda till läckor i byggnaden och mögel eller röta som både är hälsofarligt och som kan skada takets bärande konstruktion. Om taket läcker finns det också en risk att vattnet orsakar skador på elektriska installationer och att det börjar brinna. I vissa fastigheter är det nödvändigt att byta ut taket eftersom det gamla taket inte längre skyddar tillräckligt bra mot väder och vind, men taket kan också bytas ut om man bara vill göra fastigheten ännu vackrare.

Priset för ett nytt tak beror till stor del på takets storlek i fastigheten. Det kan vara ganska stora prisvariationer på marknaden, men vanligtvis hamnar man på att betala någonstans mellan 2.000 och 5.000 kronor per kvadratmeter takyta. Genomsnittspriset ligger dock närmare 2.500 kronor per kvadratmeter. Priset för ett nytt tak bestäms av flera olika prisfaktorer, inte bara storleken. Hur svårt det är att nå taket kan vara av stor betydelse eftersom dålig tillgänglighet kan komplicera och förlänga arbetet så att det tar fler arbetstimmar för takläggning. I fastigheter med flera våningar kan det vara långt upp till taket, och ofta finns det lite plats runt byggnaden. I vissa fall kan det krävas ganska dyra specialutrustningar för att nå fram.

Om det befintliga taket har läckt vatten under längre perioder och man hittar rötskador under taket, måste skadorna åtgärdas innan ett nytt tak kan läggas. Detta kommer i så fall att göra projektet dyrare. Därför är det klokt att inte skjuta upp projektet, utan snarare byta tak så snart det blir nödvändigt. Val av takmaterial påverkar också priset och är dessutom viktigt för fastighetens estetiska uttryck. Ni kan bland annat välja mellan takpannor av tegel, takpannor av betong, takshinglar, plåttak, träpannor och skifferpannor. Takshinglar och plåttak är exempel på billigare typer av takmaterial, medan skiffertak är bland de dyrare typerna av tak. Å andra sidan har skiffertaket mycket lång livslängd och ser dessutom mycket elegant ut. Nuförtiden är det också populärt att installera solpaneler på taket så att fastigheten kan producera sin egen energi.

Fasadearbeten och fönster

Många äldre fastigheter består av murade fasader som behöver fasadrenovering eller uppfräschning. Det är inte alltid lätt att veta när man bör åtgärda problemet, men det finns flera skador och tecken som indikerar behov av renovering av fasaden. Du bör bland annat titta efter om det faller av färgflingor eller bitar från fasaden, om tegelstenen är krossad, om murbruket smulas bort eller om det saknas murbruk i fogarna. Vidare kan det vara behov av renovering om det finns större sprickor i fasaden, om det uppstår ett ihåligt ljud när du knackar på putsen eller om du ser tjocka lager av blank färg som kommer från ett pulveriserat underlag.

I de flesta fall orsakas skador på murade fasader av uppsamling av vatten eller att de olika materialtyperna inte är kompatibla med varandra. Skador kan uppstå på grund av regn, dålig dränering, läckage från tak eller takrännor, ångtryck eller vatten som kommer från marken. Särskilt i moderna byggnader kan det vara ett problem att fuktigheten inte torkar tillräckligt snabbt. I mer moderna fastigheter är det vanligt med fönster som är mycket täta och välisolerade. Dessutom duschar vi mer än tidigare och torkar kläder inomhus. Detta innebär att väggarna måste klara av större belastningar. För mycket vatten i väggarna kan leda till rötskador i träkonstruktioner, fukt i inre väggar och på golv, frostsprängning och flagning av tegel eller puts, mossa och saltutfällningar.

Om fastigheten har gamla fönster som fungerar dåligt kan det orsaka stort värmeförlust och höga energikostnader. Även om fönstren bara utgör en begränsad del av fastighetens yttervägg står de för en stor del av värmeförlusten. Mängden värmeförlust bestäms av isoleringen kring fönstren, fönstrens storlek och lufttäthet. Om ni har 2-glasfönster från 80-talet i fastigheten kan det vara lönsamt att byta till lågenergifönster för att minska värmeförlusten. Lågenergifönster rekommenderas när fönstren drar mycket kalluft, om de är gamla (från 80-talet eller äldre), om de orsakar mycket värmeförlust eller om ni ändå ska påbörja ett nytt fasadprojekt eller renovering av fasaden i fastigheten.

Rörarbeten i fastighet

Problem med rören är vanliga i fastigheter, särskilt i de där rören kommer från 60- eller 70-talet. Normalt har vattenrör och avloppsrör en livslängd på cirka 50 år. Före andra världskriget tillverkades rören av solida material, men under 60- och 70-talet blev det vanligt att använda plast-rör, och de första versionerna var ofta av låg kvalitet. Det är ofta problematiskt att byta ut rören i fastigheten eftersom de vanligtvis är gjutna in i konstruktionen. Om man ska lägga helt nya rör måste man hitta nya vägar för dem. De flesta väljer därför att lösa problemet med det vi kallar rörförnyelse. Kort sagt innebär rörförnyelse att man sätter in nya rör inuti de gamla, så att man undviker att ersätta de gamla rören med nya. På detta sätt undviker man ingrepp i byggnadskonstruktionen.

En typisk rörförnyelse utförs genom att de befintliga avloppsrören rengörs från rost och beläggningar så att deras ursprungliga dimension återställs. När röret är rengjort förs en strumpa in som innehåller en plastmassa som härdar när den utsätts för värme. Detta blir sedan till ett nytt rör inuti det gamla röret. Slutligen måste det fräsas hål i rören för grenar och anslutningar. Detta görs normalt från insidan av rören med hjälp av ett fjärrstyrt kamera- och frässystem.

Det finns många fördelar med att välja rörförnyelse framför en fullständig renovering med ny rördragning. För det första är det snabbare att lösa problemet med gamla rör på detta sätt och för det andra är det billigare. Dessutom innebär rörförnyelse en liten belastning för invånarna i fastigheter, vilket gör det till ett särskilt lämpligt alternativ i bostadsrättsföreningar och samfälligheter. Innan ni beställer rörförnyelse är det dock viktigt att ni tar in en expert för att inspektera skadorna och ta reda på om problemet ni har faktiskt kan lösas med rörförnyelse.

Så här hittar du yrkesfolk

För de flesta typer av renoveringsarbeten i fastigheter är man beroende av hjälp från professionella yrkesfolk. Tyvärr finns det fortfarande en del oseriösa aktörer inom byggbranschen och det kan ibland vara svårt att hitta pålitliga och skickliga hantverkare. Samtidigt vill man helst undvika att betala för mycket för tjänsterna. Vi rekommenderar att genomföra en anbudsomgång och inhämta flera offerter så att du kan göra en noggrann jämförelse av dina alternativ. Du bör inhämta minst 3 prisofferter för att ha en bra jämförelsegrund, men om du inte är nöjd med något av offerterna kan du begära fler.

Genom att jämföra prisofferter blir det lättare att bedöma en realistisk prisnivå för projektet och du kan enklare utesluta de allra dyraste aktörerna på marknaden. Detta förutsätter dock att du gör en noggrann jämförelse. I vissa fall kan prisvariationer bero på olika uppfattningar om projektet, och därför är det viktigt att noggrant granska offerterna. Kom ihåg att se om alla offerter inkluderar samma poster, ta reda på om du har fått ett fastpris- eller timpris-erbjudande, och se om entreprenören har några förbehåll när det gäller priset. Kom ihåg att kvalitet bör vara minst lika viktigt som pris, så du behöver inte nödvändigtvis välja det billigaste erbjudandet.

Det kan vara svårt att på förhand veta vem som erbjuder bra kvalitet, men du kan komma långt genom att kontrollera om företagen har olika certifieringar. Det är vanligtvis en stor fördel om företaget har en eller flera behörigheter och är medlemmar av andra frivilliga medlemsorganisationer. Det är en indikation på seriösitet eftersom den garanterar att företaget har den nödvändiga kompetensen och betalar skatter och avgifter. Om du registrerar ditt projekt på Byggstart ser vi till att du får prisofferter från entreprenörer som redan är kvalitetssäkrade. Om du är osäker kan du också be entreprenörerna om referenser från tidigare liknande arbete i fastigheter. Då kan du ringa tidigare kunder för att höra vilka erfarenheter de har med entreprenören.

Bra råd om renovering av fastighet

Till sist har vi samlat några bra råd relaterade till olika typer av renoveringsarbeten i fastigheter.

Tänk långsiktigt om tak

Många faktorer är viktiga att överväga när man ska välja takmaterial till fastigheten. Först och främst ska det se snyggt ut och passa till byggnaden i övrigt. Dessutom finns det prisvariationer mellan olika takmaterial som man kanske behöver beakta för att hålla sig inom budgeten. Men det är viktigt att vara medveten om att de olika typerna av takmaterial har olika livslängd och att det blir länge till nästa gång ni behöver byta tak om ni väljer ett slitstarkt takmaterial. Skiffer är kanske det mest hållbara och har en förväntad livslängd på nära 100 år. Taktegel varar vanligtvis 60-80 år, betongtegel varar oftast 40-60 år, medan takshinglar vanligtvis håller 30-40 år.

Övergångar mellan rör

Många gånger när man beställer rörförnyelse glöms övergången mellan de nya rören, det gamla avloppet och badrummets golv. Detta kan skapa en läckagepunkt i övergången mellan gammalt avlopp och nya avloppsrör om det inte tas hand om under rörförnyelsen. Vissa företag som jobbar med rörförnyelse har ingen lösning för detta, och man är inte alltid medveten om problemet. Därför är det viktigt att fråga om detta om ni ska förnya rören i fastigheten. Ofta upptäcks detta genom läckage från ett badrum till badrummet nedanför, där det är avloppet som läcker eller membranet som är dåligt, även om allt kan vara i ordning med rören.

Energisatsningar i bostadsrättsföreningar och samfälligheter

Nuförtiden blir det alltmer populärt att genomföra energieffektiva åtgärder för att bidra till den gröna omställningen, både i privata hem och i bostadsrättsföreningar och samfälligheter. Den statliga myndigheten Enova erbjuder ekonomiskt stöd till bostadsrättsföreningar och samfälligheter som vill kartlägga vilka smarta klimatåtgärder som kan genomföras där ni bor. Hur mycket stöd ni kan få beror på antalet bostadsenheter i bostadsrättsföreningen eller samfälligheten. Energieffektiva klimatåtgärder är inte bara bra för miljön utan kan i många fall bidra till att minska energikostnaderna på lång sikt. Kom ihåg att noggrant läsa Enovas kriterier för stöd innan ni skickar in ansökan.