Renoveringens omfattning

När man vill måla om väggar, slipa golv eller byta köksluckor rör det sig om en ytskiktsrenovering. Detta är betydligt mindre omfattande än en totalrenovering, och det är även mycket enklare att utföra.

En totalrenovering (eller helrenovering som det också kallas) innebär exempelvis att man river eller bygger nya väggar och golv, arbetar med rör och elektricitet, byter ut badrum eller kök, eller gör ändringar i planlösningen. Det är vanligt att man utför en totalrenovering när boendet är i dåligt skick och de tekniska systemen behöver rustas upp (elektricitet, rör, ventilation).

Vad kostar det?

På Byggstart hjälper vi privatpersoner komma i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer för bygg- och renoveringsprojekt. Detta innebär att vi har tillgång till väldigt mycket data och statistik när det gäller priser på renovering av lägenheter.

Det finns stora skillnader mellan projekten när det kommer till komplexitet, storlek och standard, men trots detta går det att få fram ett genomsnitt från många olika projekt så att man vet ungefär vad priset kommer landa på innan man sätter igång med själva arbetet. Det enklaste är att kolla på pris per kvadratmeter för ytan som ska renoveras. Detta är en bra måttstock för hur mycket ditt projekt kommer kosta.

Utifrån projekt som genomförts via Byggstart ser vi att en totalrenovering av en lägenhet i genomsnitt kostar runt 9.500 kr per kvadratmeter med allt inkluderat.

Det finns också otaliga exempel där kostnaden blivit betydligt högre. Vissa projekt landar på upp mot 16.000 per m2, men då rör det sig om komplicerade projekt där man använder exklusiva material. Vi ser även priser så låga som 5.500 kr per m2. Siffrorna inkluderar materialen du själv köper in, så var du kommer hamna rent kostnadsmässigt för din lägenhetsrenovering beror på många olika faktorer.

Ytskiktsrenoveringar ligger på runt 2.800 kr per kvadratmeter i genomsnitt, men använder man exklusivt material kan priset snabbt uppgå till 4.000 kr per kvadratmeter.

Ytskiktsrenovering kan exempelvis innebär målning av väggar och tak, golvslipning, nya lister, kakelläggning i badrummet eller byte av badrumsmöbler.

Om du vill hitta det bästa priset för din lägenhetsrenovering kan du lägga ut ditt projekt på Byggstart. När du gör detta kommer du i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer som ger dig konkreta offerter på ditt projekt.

Tänk även på att ditt projekt kan ge rätt till rotavdrag.

Lönar det sig att renovera?

När man ska bedöma om det är lönsamt att renovera lägenhet måste man först kolla på varför man renoverar från första början. Renoverar man för sig själv? Eller gör man det för att få upp priset på en lägenhet som man planerat att sälja?

Om man renoverar efter egen smak och eget bruk så är lönsamheten en relativt individuell bedömning. Då måste man bland annat ta med trivselfaktorn i bedömningen, och det är en variabel som man inte kan sätta en prislapp på.

Det händer också att man blir tvungen att renovera, exempelvis om rören läcker eller liknande problem uppstår. Då är det nödvändigt att renovera för att förhindra att lägenheten tappar sitt värde.

Det är oftast i samband med en lägenhetsförsäljning som det är nödvändigt att göra en grundlig bedömning om huruvida en renovering lönar sig eller inte. Generellt sett ska man då försöka utvärdera hur mycket mer man kan sälja lägenheten för efter utförd renovering. Är det rimligt att försäljningspriset på lägenheten ökar med mer än en halv miljon när du renoverat den för en halv miljon?

Det kan vara svårt att renovera lägenhet i en modern stil med populära material som kommer tilltala flera olika köpare. Här gäller det dessutom att vara bra på att få ner kostnaderna genom att göra bra materialinköp (kök, badrum, kakel, parkett). Valet av entreprenör är också centralt i kostnadskalkylen, eftersom priserna avsevärt skiljer sig åt. Om du vill få ett kostnadsförslag på ditt projekt kan du registrera dig på Byggstart och matchas med aktuella kandidater.

Rut- och rotavdrag

Priset du får när du anlitar en entreprenör kan dessutom påverkas av rut- och rotavdrag. En privatperson kan under ett år göra avdrag på max 50.000 kr för själva arbetet som utförs av hantverkare. Det finns dock en del kriterier och regler som bestämmer om man är berättigad avdraget.

Projektbeskrivning och planering

En utförlig och detaljerad planering gör att resten av projektet kommer gå betydligt smidigare. Många gör en projektplan i form av ett textdokument eller en kalkyl där projektet presenteras i sin helhet. Därefter ger man en mer ingående beskrivning av vad som ska göras i varje rum.

Om man ska göra ändringar i planlösningen är det viktigt att man tar fram ett fullständigt underlag att presentera för bostadsrättsföreningen och eventuellt kommunen. När du registrerar ditt projekt på Byggstart får du tillgång till bra exempel på projektplaner för renoveringsprojekt som du kan utgå från.

När du har en bra projektbeskrivning blir det dessutom lättare att få ett korrekt projektpris från entreprenörer. Du visar också entreprenören att du är noggrann och vet vad du vill ha, vilket vanligtvis gör att fler entreprenörer är villiga att ta sig an ditt projekt. En strukturerad projektbeskrivning gör det också enklare att jämföra de olika anbuden du får. Projektplanen är också ett viktigt dokument att ha i samband med avtalsskrivning då det framgår vilka typer av arbeten som ska utföras.

En av de viktigaste anledningarna till att skriva en utförlig projektplan är att man får ökad förståelse och kan överblicka renoveringsprojektet. Man blir tvungen att tänka igenom projektet och fatta nödvändiga beslut vilket innebär att man undviker kostsamma ändringar och missförstånd när arbetet väl sätter igång.

En välformulerad och precis projektbeskrivning gör också att man får ett bra underlag när man kalkylerar sin budget. När du skrivit ner allt som behöver göras så ser du vad du behöver köpa och vilka hantverkare du behöver anlita, och då kan du även i ett tidigt skede börja leta efter de bästa möjliga priserna.

Regler och uppmaningar

När man utför en totalrenovering av en lägenhet har man oftast anmälningsplikt till bostadsrättsföreningens styrelse om det gäller ingrepp i bärande väggar, förändring av lägenhetens planlösning, omdragning av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller liknande förändringar som påverkar lägenhetens grundläggande struktur. Du behöver generellt sett inte bygglov för att utföra dessa åtgärder, men du måste göra en bygganmälan till kommunen och då krävs det att du uppvisar ett fullständigt underlag med ritningar och detaljerade beskrivningar av de åtgärder som kommer genomföras. Det enklaste du kan göra är att kontakta kommunen och fråga vilka dokument du behöver skicka in, så slipper du eventuella problem som kan dyka upp i efterhand.

Det är också viktigt att ta fram ett fullständigt underlag när du ansöker om lov från bostadsrättsföreningens styrelse. Styrelsen får inte neka din ansökan om de ingrepp du tänker utföra inte skadar eller på annat sätt negativt påverkar föreningsbyggnaden, så länge ingreppen sker inom din boyta. Det enda som kan göra att du får avslag från styrelsen är en ofullständig ansökan, så se till att din ansökan är komplett och att projektbeskrivningen är utförlig.

När din ansökan har blivit beviljad av både kommunen och styrelsen är det viktigt att du informerar dina grannar om vilka tider arbetet kommer utföras, och vilken typ av arbete det gäller. Bilning i betong är en åtgärd som låter väldigt mycket, så informera i god tid så grannarna hinner förbereda sig. Du kan antingen sätta upp lappar i trapphuset eller knacka dörr. Glöm inte att lämna dina kontaktuppgifter. Detta bidrar till en förbättrad grannsämja.

Ytskiktsrenovering kräver dock inte styrelsens eller kommunens tillåtelse. På Bostadsjuristernas hemsida hittar du mer information om vilka regler och förpliktelser som gäller i samband med lägenhetsrenovering.

Att använda en inredningsarkitekt

Det brukar kosta runt 8000-24.000 kr att anlita en inredningsarkitekt när man ska renovera lägenhet. Detta är en utgift som många väljer att strunta i, särskilt när det kommer till enklare renoveringsprojekt. När det gäller mer omfattande och komplexa projekt är det en utgift som bär sina egna kostnader eftersom man får tillgång till kunskap, rådgivning och hjälp som säkerställer att projektet utförs på bästa möjliga sätt.

En inredningsarkitekt kan vara en ovärderlig resurs när man exempelvis ska omstrukturera planlösningen i lägenheten eller genomföra en totalrenovering. Inredningsarkitekten kan bistå med professionella åsikter gällande rumsplanering, möblering, belysning, ytmaterial och färger för att säkerställa att alla komponenter står i balans.

Inredningsarkitekten kommer också kunna hjälpa dig ta fram en utförlig projektbeskrivning. Projektbeskrivningen är det underlag du presenterar för entreprenörerna, och det som avgör vilket kostnadsförslag du får. Här kan en erfaren inredningsarkitekt bistå med tips om hur du får ner priset på hantverkskostnaderna.

När du registrerar dig hos Byggstart kan vi hänvisa dig till professionella inredningsarkitekter som är lämpade för ditt projekt.

Rätt projektledning och entreprenör

Att ha bra projektledning är viktigt för att projektet ska utföras effektivt och på rätt sätt. Här har du två alternativ. Det första alternativet är att du själv leder projektet. Det innebär att du ska hitta hantverksfirmor och skriva kontrakt med folk inom varje enskilt arbetsområde. Då måste du alltså gå igenom processen med att hitta folk, ta emot offerter och förhandla om priser flera gånger om. Det är dessutom upp till dig att koordinera alla de olika hantverkarna vilket kan vara en utmaning.

Det andra alternativet är att anlita en totalentreprenad, vilket är det vanligaste tillvägagångssättet när man utför en totalrenovering. Det innebär att en huvudentreprenör leder projektet och tar in underleverantörer för de olika arbetsområdena. En huvudentreprenör är i regel en snickerifirma som har fasta partners för rörläggning, el, ventilation, måleri, mureri, etc. Som kund innebär du att du bara har ett företag att förhålla dig till. Detta förenklar kommunikationen under byggprocessen, och det blir tydligt vem som bär ansvaret om det visar sig att arbetet inte utförts korrekt eller om det uppstår andra problem.

Hur lång tid tar en renovering?

När du utför en totalrenovering i lägenheten behöver du oftast hitta någon annanstans att bo under tiden. Därför är det viktigt att räkna ut hur lång tid renoveringen kommer ta så att du kan arrangera ett alternativt boende under hela perioden. Lägg alltid till lite svängrum när du ordnar annat boende så att det inte uppstår några problem om arbetet blir fördröjt eller tar längre tid än förväntat. Från vår data ser vi att totalrenovering av lägenhet tar mellan 1-6 månader beroende på lägenhetens storlek och omfattningen av renoveringen.

Många tror att renoveringen kan sättas igång samma dag som man kontaktar entreprenören, men så är inte fallet. Från det att du hör av dig till entreprenören får du räkna med att det tar upp till en månad för dem att inhämta priser från de olika underleverantörerna och sammanställa dessa till en offert. Därefter ska båda parter komma överens om ett kontrakt, och det dröjer troligtvis ytterligare innan entreprenören kan påbörja arbetet med ditt projekt.

Allt som allt bör du därför räkna med att det tar ungefär 2-4 månader från det att du sätter igång med planeringen tills arbetet påbörjas.

För att garantera att allt löper på enligt tidsplaneringen är det viktigt att du beställer material som kakel, köksluckor osv så tidigt som möjligt för att undvika att långa leveranstider påverkar projektet. Om vissa delmoment inte kan påbörjas i tid på grund av att det saknas material kan det få en dominoeffekt som leder till onödiga extrakostnader.

Kontrakt

Du bör alltid se till att du har ett tydligt formulerat skriftligt kontrakt innan du påbörjar en renovering. Detta gäller både för bostadsrättsföreningen och entreprenören/entreprenörerna, oavsett storleken på projektet. Man kan alltid stöta på oväntade problem, och när olyckan är framme är det viktigt att man klart och tydligt vet vad som gäller. Det är då man får bruk för ett skriftligt kontrakt som undertecknats av alla parter där det framgår vem som bär ansvar för vad. Detta kontrakt ska tas fram och signeras innan arbetet påbörjas.

Hos Sveriges Byggindustrier hittar du mallar som du kan använda för att på ett enkelt sätt upprätta de nödvändiga kontrakten. Mallarna innehåller avsnitt för vilket arbete som ska utföras, priser, tidsschema och betalmetod. Pris och betalningsplan är en av de viktigaste delarna i ett kontrakt. I mindre projekt är det vanligt att man betalar entreprenören efter det att projektet är slutfört, medan man i större projekt oftast betalar efter hand när projektet har nått avtalade milstolpar. Den sista betalningen (oftast runt 10% av totalsumman) görs vanligtvis när projektet är slutfört och godkänt av kunden, och arbetet har kontrollerats av en certifierad besiktningsman.

Dokument

Innan du gör den sista betalningen bör du försäkra dig om att du har fått alla relevanta dokument från entreprenören. Här är det viktigt att säkerställa att du fått ett våtrumsintyg, samt ett egenkontrollprogram från elektrikern. Utöver detta är det också viktigt att hålla koll på fakturor och kontrakt.

Dessa dokument är viktiga att spara eftersom de kan behövas när du ska sälja lägenheten. De kan även efterfrågas av försäkringsbolag om olyckor, läckage, eller liknande uppstår.

Så hittar du en riktig entreprenör

En lägenhetsrenovering är för många ett väldigt stort projekt. Därför vill man gärna försäkra sig om att man har valt den bästa entreprenören så att man inte stöter på några problem under och efter projektets gång, eller att projektet inte blir färdigt i tid.

En bra entreprenör för lägenhetsrenovering är någon som har goda erfarenheter av att renovera liknande lägenheter i den stil du eftersträvar. De bör också ha god ekonomi så att du kan känna dig trygg i att de kommer kunna genomföra ditt projekt utan problem. God ekonomi innebär även att du ska kunna lita på att företaget fortfarande är verksamt efter projektet så att de kan ta ansvar vid eventuella problem som uppstår inom garantiperioden. En bra entreprenör har alla de nödvändiga certifikat och kvalifikationer som krävs, och i bästa fall har de även certifikat och intyg som inte är obligatoriska.

Den bästa entreprenören för ditt projekt är någon som också har god kommunikationsförmåga, någon som du har en god personkemi med. Glöm inte att det här är en person som kommer ha tillgång till din lägenhet under en lång period, så det bör vara någon du känner dig bekväm med.

När du registrerar ditt projekt på Byggstart kan du komma i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer vars referenser, kreditvärdighet och certifieringar vi redan kontrollerat innan vi hänvisar dig till dem.