Det går inte att komma billigt undan när man ska bygga hus. Om man därför upplever att budgeten inte räcker till, eller om man bara vill få ett lite lägre slutpris på bygget, så kan det vara en praktiskt lösning att gå ihop med en annan familj och bygga tvåfamiljshus. Många som bygger nya tvåfamiljshus gör det också för att senare sälja den andra bostaden då det innebär att man tjänat in en hel del på kostnaden för tomten.

I den här artikeln har vi samlat information om vilka kostnader man kan förvänta sig när man ska bygga tvåfamiljshus. Du kan även läsa om vilka utgiftsposter det är som driver upp priset, samt vad du kan göra för att hålla kostnaderna så låga som möjligt. Du får också tips på hur du hittar och anlitar en skicklig entreprenör till ett konkurrenskraftigt pris.

Dela upp kostnaderna

Utifrån jobb som genomförts av entreprenörer via Byggstart har vi räknat ut att snittpriset för att bygga tvåfamiljshus ligger på cirka 22.500 kr (inkl. moms) per kvadratmeter. Priset är detsamma som för enfamiljshus, och det innefattar alla kostnader knutna till själva bygget (både arbete och material). Vissa projekt kan bli så billiga som 17.500 kr/m2, medan mer exklusiva hus med komplexa tekniska lösningar kan landa på 35.000 kr/m2 eller mer. Priserna inkluderar inte tomtpris, arkitektarvode eller avgift för bygglovsansökan. 

Många yrkesområden som ska involveras

Att bygga ett tvåfamiljshus kräver ett brett spektrum av kompetenser inom många olika yrkesområden. Man behöver snickare för att bygga stommen och väggarna, rörläggare som kan dra in avlopp och vattenledningar, elektriker som kan installera alla elanläggningar, takläggare som kan täta taket, och en rad andra yrkeskategorier. När så många olika yrkesområden berörs blir det snabbt uppenbart att det är komplicerat och krävande att organisera ett husbygge. När man ska lägga upp projektet har man huvudsakligen två alternativ att välja mellan: totalentreprenad och delad entreprenad.

När man lägger upp det som delad entreprenad är det byggherren som projektleder bygget, och då är det även ditt ansvar att anlita hantverksfirmor för varje enskilt arbetsområde. Det är även du som koordinerar och organiserar arbetet mellan de olika hantverkarna så att allt flyter på som det ska. Det är alltså ditt ansvar att de olika delmomenten blir färdiga i tid så att nästa arbetsmoment kan sättas igång som planerat. Hantverkarna ska ha betalt när de är färdiga med sin del enligt avtal, oavsett om huset är färdigt eller inte. Det är alltså ett stort ansvar som vilar på dina axlar, men i gengäld har du fördelen att kunna välja exakt vilka hantverkare du vill jobba med.

Organiserar du projektet som en totalentreprenad skriver du bara kontrakt med en enda firma, och denna firma kallas för huvudentreprenören. Huvudentreprenören kan exempelvis vara en snickerifirma, och det är denna firma som ansvarar för att organisera projektet och koordinera arbetet mellan de olika hantverkarna. Företaget kommer utföra de delar av arbetet som de själva besitter kompetens för, och för de delar som de inte har intern kunskap för anlitar de underleverantörer. Huvudentreprenören är också ansvarig för att arbetet upprätthåller hög kvalitet och att det blir utfört i enlighet med gällande regler och bestämmelser. Om man upptäcker fel och brister i arbetet så är det huvudentreprenörens ansvar att åtgärda dessa, oberoende om det är hens egna anställda eller underleverantörerna som orsakat felet. När man bara har en firma att förhålla sig till blir det väldigt enkelt att skilja på ansvarsområdena, och det blir också lättare att kommunicera sinsemellan.

Huvudentreprenören brukar göra ett påslag på 10-15 % på arbetet som utförs av underentreprenörerna. Detta behöver dock inte innebära att det är billigare att välja delad entreprenad. När en huvudentreprenör organiserar projektet brukar det gå snabbare, och hen brukar också ha arbetat med sina underleverantörer under en lång tid vilket innebär att de samarbetar bra ihop. Ju kortare tid projektet tar att genomföra, desto billigare blir det generellt. På Byggstart ser vi att de flesta som ska bygga tvåfamiljshus väljer att organisera projektet som totalentreprenad.

Ett tredje alternativ är att organisera projektet som generalentreprenad, då projekteringen utförs av en arkitektfirma och utförandet av en huvudentreprenör. Det är i stort sett samma organisation som vid totalentreprenad när bygget väl är igång. 

Hitta duktiga hantverkare

När man ska ta sig an ett byggprojekt är det alltid viktigt att man anlitar en pålitlig och kompetent entreprenör, särskilt när man ska bygga hus. För att man ska lyckas göra detta är det viktigt att man avsätter god tid till anbudsprocessen. Hämta alltid in anbud från minst 3 olika firmor. Då kan du jämföra de olika anbuden och försäkra dig om att du får ett pris som är konkurrenskraftigt. Det är även viktigt att du jämför anbuden på rätt sätt. Om ett anbud är betydligt billigare än de övriga så kan det vara en indikator på att alla kostnader inte är inkluderade i offerten. Jämför därför anbuden post för post, istället för att bara kolla på slutkostnaden.

Kom också ihåg att kvalitet kostar. De bästa entreprenörerna vet vad deras tjänster är värda, och de prissätter oftast dessa enligt marknadsvärdet. Prioritera därför kvalitet i den grad budgeten tillåter det. Att välja de billigaste entreprenörerna kan bli en dyr affär i slutändan. Om du får in ett anbud som är extra billigt, samtidigt som alla utgiftsposter är inkluderade, så ska du dra öronen åt dig. Detta kan vara ett tecken på att entreprenören sparar in pengar på att använda undermåligt material eller okvalificerad arbetskraft.

För att det ska vara enkelt för dig att hitta kompetenta och pålitliga entreprenörer har vi på Byggstart samlat kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverkare på en och samma plats. När du anlitar hantverkare via vår webbtjänst kan du vara säker på att de har en stabil ekonomi, relevanta certifieringar och bra referenser. Om du registrerar ditt projekt hos oss så sätter vi dig i kontakt med lokala entreprenörer som har den kompetens och erfarenhet som krävs för att bygga tvåfamiljshus. Det är gratis att registrera projektet, och anbuden du tar emot medför inga förpliktelser.

Behöver du hantverkare? Få flera anbud här

Få förpliktelselösa anbud från kvalitetssäkrade hantverkare via Byggstart.

Hur påverkas priset

Budgeten spelar en avgörande roll när man ska ta sig an ett husbygge. Om man vill hålla kostnaderna nere finns det många knep man kan ta till.

Standard på materialen påverkar självfallet slutkostnaden. För alla materialval du gör finns det många olika prisklasser, och om den andra partens budget skiljer sig åt från din egen så går det bra att välja olika standard och material för de olika boenheterna. Fasaden och taket bör dock vara desamma för bägge boenheter.

Byggmetod är också avgörande för slutpriset. De flesta väljer att bygga i trä, men man kan också bygga i betong eller murblock. Betongkonstruktioner är de dyraste att upprätta.

Antalet kök och badrum har också en stor inverkan på priset. Dessa är de dyraste rummen att bygga i ett hus, så överväg noga hur många ni behöver.

Arbetet med att anlägga grunden är en stor kostnadspost i projektet, men eftersom varje tomt har olika förutsättningar kommer denna utgift att variera mellan olika projekt. Det här är ingen kostnad man kan påverka i någon större utsträckning. Har du otur vilar tomten på en svårarbetad mark med mycket lera eller en berggrund som måste sprängas. Har du köpt en tomt med stora höjdskillnader kommer också detta påverka kostnaden för grundläggningen.

När man beräknar kostnaderna för projektet bör man också ta med behovet av framtida underhåll i kalkylen. Även om tegel- och betonghus är dyrare att bygga än trähus så behöver de inte underhållas i lika stor utsträckning. Detta är ett val som du måste fatta tillsammans med den andra parten. Ett tegelhus håller i många år innan man måste rusta upp det, medan ett trähus måste målas och tvättas regelbundet. Ytterligare en fördel med tegel- och betonghus är att risken för allvarliga bränder reduceras markant. Bygger man i tegel så är det dock dyrare att göra stora och omfattande ändringar på huset i efterhand. Det kan också vara svårare att hitta hantverkare som är specialiserade på att bygga tegelhus eftersom detta har blivit en betydligt snävare byggmetod än trä och betong.

Tänk på bostadens värde

Oavsett hur nöjd man är med slutresultatet så är chansen stor att det kommer komma en dag då man vill sälja vidare bostaden. När man bygger tvåfamiljshus så påverkas dess värde av hur huset är uppdelat. Om bostaden är horisontellt delad, alltså om ena familjen äger nedervåningen och den andra ovanvåningen, så blir försäljningspriset i regel lägre än om huset är delat vertikalt. Många tycker också att det är bekvämare att dela vertikalt då man undviker många komplikationer som kan uppstå vid horisontell uppdelning (ljudnivåer, tillgänglighet, fuktskador, osv).

Den här artikeln har huvudsakligen utgått från att två parter ska samarbeta och bygga ett tvåfamiljshus. Ett annat alternativ är att man bygger ett tvåfamiljshus på egen hand och därefter använder den andra boenheten som uthyrningsdel, eller att man säljer den som en fristående bostad. Om man säljer den andra boenheten kan man bekosta stora delar av lånet, och det finns stora möjligheter till att försäljningen betalar över hälften av byggkostnaderna. Om man däremot ska hyra ut den andra boenheten så är det en intäkt som lönar sig över tid. Det finns många regler knutna till uthyrning av bostäder, så innan du bestämmer dig för det ena eller andra alternativet bör du sätta dig in i vad som gäller och räkna ut hur stor inkomst du kan förvänta dig av uthyrningen. Fördelen är att du alltid kan sälja bostaden separat när du vill, eller ta den i anspråk om du har behov av det vid senare tillfälle.

Oavsett om du ska bygga ett tvåfamiljshus på egen hand eller om du ska samarbeta med din framtida granne så är det avgörande att du anlitar en duktig och pålitlig entreprenör. Det kan vi på Byggstart hjälpa dig med. Vi har samlat kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverkare på en och samma plats så att det ska vara enklare för dig att välja rätt firma för ditt projekt. Om du registrerar ditt projekt hos oss så sätter vi dig i kontakt med entreprenörer i ditt område som har den erfarenhet och kompetens som krävs för att framgångsrikt slutföra ditt projekt. Inhämtandet av anbud är både gratis och utan förpliktelser. Registrera ditt projekt hos oss idag så hjälper någon av våra medarbetare dig att komma igång med anbudsprocessen.