Innan man går igång med konstruktionsarbetet för att bygga hus på sin tomt är det nödvändigt att man har gjort ett bra förarbete. Ett väl genomfört markarbete är en förutsättning för att resten av byggprojektet ska kunna utföras på ett korrekt sätt. Det finns många okända parametrar kopplat till markarbete som kan komplicera arbetet, och arbetet behöver utföras noggrant och med god kvalitet. I den här guiden får du en introduktion till hur man går tillväga för att planera upp och utföra markarbete på sin tomt. Du kan bland annat läsa om vad den här typen av arbete kan kosta, samt vilka faktorer som kan göra att man behöver söka marklov hos kommunen. I tillägg till detta får du tips på hur du får tag i rätt entreprenör till projektet.

Vad kostar det med markberedning?

Priset för att få markarbete utfört på tomten beror till stor del på hur komplicerade markförhållandena är, den yta som ska grävas ut, samt hur djupt det ska grävas. Av den anledningen är det svårt att skaffa sig en bra bild av det potentiella priset innan man vet vad som döljer sig under markytan.

Byggstart har byggt upp en prisdatabas baserat på tidigare genomförda projekt. Utifrån denna kan vi ge ett grovt estimat på vad markarbete kostar, och genomsnittspriset ligger på omkring 4.800 kr per kvadratmeter. Märk väl att det här priset är baserat på ett standardprojekt där man gräver ut för ett husbygge utan källare – och alltså inte ett projekt där man ska utföra markarbete i samband med att man bygger ett subterränghus, designar om sin trädgård, eller annat. Även inom den här projektkategorin förekommer det dock stora prisvariationer, med priser som vanligen ligger mellan 1.500 kr och 8.000 kr per kvadratmeter, mycket beroende på tomtens tillgänglighet, markförhållanden och grävdjup. I priset ingår allt arbete, maskiner och material som behövs till markberedningen. 

Läs mer om priset för markarbete.

Vad påverkar priset vid markarbetet?

Det är flera olika komponenter som avgör vilket pris man landar på för markberedningen. Genom att göra en besiktning av tomten, samt genom att hämta in information kring grannfastigheterna, kan man skapa sig en bild av vilken prisnivå som man kan hamna på för arbetet. Man kan emellertid aldrig vara helt säker på vad som finns i marken innan man börjat gräva. Om det finns större stenblock och berg i tomtmarken så kommer detta öka på priset betydligt – bland annat för att det då kan finnas behov av större maskiner, men också för att man kan tvingas ta till sprängning eller spräckning för att få bort massorna.

Här är en summering av några av de faktorer som kan driva upp kostnaderna i samband med att man ska utföra markarbete:

• Spräckning/sprängning av berg och sten: Om marken innehåller större stenblock eller bergsknallar behöver man spräcka eller spränga bort dessa. Detta gör projektet mer kostsamt.
• Träd: Blir man tvungen att först röja undan en massa träd innan man kan gräva så bidrar även detta till att totalpriset ökar.
• Bortforsling av markmaterial: Ju mer man behöver gräva, desto mer överskottsmassor producerar man. Det kan vara dyrt att forsla bort och deponera markmaterial. Ibland kan man dock hitta entreprenörer som är intresserade av att forsla bort massorna gratis, i utbyte mot att de kan få använda dem till markfyllnad i samband med vägbyggen och andra större projekt. Det kan alltså vara en god idé att höra sig för med entreprenörer i närområdet.
• Fynd av arkeologiskt intresse: Det kan vara spännande att dyka på arkeologiska fynd i samband med att man gräver ut för att bygga. Nackdelen är att det kan leda till större förseningar i byggprocessen.  
• Tillgänglighet och materialfrakt: Bor man i stadsnära miljö får man vara beredd på att betala mer för vägtullar och parkering. Om entreprenör och möjligheter till materialanskaffning finns långt ifrån arbetsplatsen blir både resekostnader och materialfrakt dyrare.
• Undersökning av markens bärighet: För att kartlägga markens bärighet kan man behöva utföra en geoteknisk undersökning.
• Ansökan om mark- eller bygglov: Man får erlägga en avgift för att få kommunen att behandla sin ansökan om mark- eller bygglov. Det är skillnad i kostnad på att endast ansöka om marklov, jämfört med att ansöka om bygglov. Avgifterna varierar även från kommun till kommun.

Vill du få in anbud på ditt grävprojekt? Få upp till 3 oförpliktande offerter på Byggstart.

Behöver jag söka tillstånd för projektet?

Huruvida man behöver söka marklov, alternativt bygglov, för sitt projekt beror på om man markbereder för att bygga – och i så fall vad. Om du markbereder för att uppföra en lovpliktig byggnad eller utbyggnad behöver du först söka bygglov hos kommunen för hela projektet, inklusive schaktnings- eller utfyllnadsarbete. I samband med bygglovsansökan behandlas då även väsentliga förändringar i höjden hos markytan. Man måste då tänka på att bygget som man uppför kan bli olagligt i det fall som man inte efterföljer det som står i bygglovshandlingarna avseende markhöjd. Sker markarbetet utan att du samtidigt bygger en lovpliktig byggnad – exempelvis i samband med nyanläggning av trädgården eller att du bygger ett attefallshus, kan du istället behöva söka marklov separat. 

Det är primärt vid ändring av markens höjdläge inom detaljplanerat område som man behöver marklov för markarbete. Man behöver dock inte alltid marklov inom detaljplanerat område. Bland annat finns följande undantag: 

• Ändringen i markhöjd inte är “väsentlig”. Det är upp till varje kommun att bestämma vad som är en väsentlig förändring i markhöjd. Emellertid är en vanlig tolkning som många kommuner gör, att en förändring i höjd som är på 50 centimeter eller mer ska bedömas som väsentlig.
• Ändringen i markhöjd görs till den nivå som anges i detaljplanen. Om det i detaljplanen står att markytan har en viss höjd behövs inte marklov för att ändra markytan till denna nivå.
• Kommunen har beslutat om minskad lovplikt. En enskild kommun kan besluta om en minskad lovplikt inom detaljplanerat område. Detta kan bland annat betyda att det inte krävs marklov för ändrad markhöjd.

Eftersom det är lokala lagtolkningar och riktlinjer som styr om man behöver marklov eller inte, är det alltid rekommenderat att man kontaktar kommunen när man planerar att göra markarbete inom detaljplanerat område, där arbetet kommer att påverka markhöjden på tomten. Byggnadsnämnden i kommunen kan då svara på vad som krävs i det enskilda fallet.

Om man ska ta bort berg eller större stenblock, och behöver spränga inom detaljplanerat område, krävs dessutom alltid att man först söker tillstånd hos polisen och får arbetet godkänt. Detta är något som entreprenören ska göra, men som är bra att vara medveten om som beställare. Polisen tar i samband med ansökan även ställning till om entreprenören som söker är lämplig att utföra arbetet.

Hur lång tid tar ansökningsprocessen?

Tiden som det tar att få besked på ansökan om bygg- eller marklov avgörs av projektets omfattning och komplexitet – samt arbetsbelastningen hos kommunen. Generellt sett gäller att kommunen har maximalt 10 veckor på sig att lämna besked, men om ansökan kräver ytterligare undersökningar kan det istället ta 20 veckor. Kom ihåg att kommunens handläggningstid räknas från det att de mottagit en komplett ansökan. Det gäller alltså att göra rätt från början för att inte åka på förseningar.

Även om man har tillstånden från kommunen på plats redan innan man anlitar en entreprenör för sitt markarbete behöver man räkna med att det förekommer viss handläggningstid hos polisen för entreprenören att få eventuellt tillstånd för sprängning eller spräckning.

Kan man söka tillstånd på egen hand?

I det fall som ett projekt kräver bygg- eller marklov från kommunen, behöver man oftast ta hjälp av en fackkunnig person för att ta fram de handlingar som krävs i samband med ansökan. Detta kan vara en arkitekt och/eller landskapsarkitekt, byggingenjör eller en entreprenör, beroende på vilka parter som är involverade och vad som ska göras.

I de fall som man tar in en arkitekt till att rita upp och projektera ett bygge är det normalt förfarande att det är arkitekten som står för ansökningshandlingarna.

Vid enklare byggprojekt kan man ibland hantera hela mark- eller bygglovsansökan på egen hand, som exempelvis när man tänker sätta upp en enklare stödmur. Att konsultera en fackkunnig person eller byggnadsnämnden är dock alltid att rekommendera, för att verifiera att man är på rätt spår. Som sagt räknas handläggningstiden hos kommunen först från det datum som de mottagit en komplett ansökan.

Vill du lägga ut ett uppdrag för anbud? Få upp till 3 offerter här – helt utan förpliktelser.

Hur hittar man en bra entreprenör till sitt projekt?

Ett väl utfört markarbete är avgörande för att ett efterföljande byggprojektet ska bli lyckat. I samband med nyanläggning av trädgården är markberedningen viktigt, för att både form och funktion ska hålla över tid, utan att bjuda på överraskningar. Det är alltså av högsta vikt att man får tag i en professionell gräventreprenör som har den kompetens som du behöver genom hela projektet – från ansökan om mark- eller bygglov, till en färdigställd tomt.

Dessvärre finns det en hel del oseriösa aktörer på marknaden, så det är viktigt att man tar god tid på sig till att göra bakgrundskontroller innan man bestämmer sig för att anlita en viss entreprenör. Blir markarbetet bristfälligt utfört kan detta innebära allvarliga konsekvenser, i form av sättningar på det hus man avser att bygga, eller i form av en tomt där vattenavrinning och liknande inte fungerar som tänkt. Det är viktigt att man ser efter så att de aktörer som man utvärderar har följande:

• Fackkunskaper och eventuellt yrkesbevis: För att få yrkesbevis som markanläggningsarbetare krävs det att man har kunskap inom området, kan och får hantera relevanta maskiner, och så vidare. Även om yrkesbevis är frivilliga utgör de en kvalitetsmärkning och visar på professionalitet, erfarenhet och fackkunskaper.
• Goda referenser: Om entreprenören har goda referenser från tidigare uppdrag kommer detta kunna ge en fingervisning om den kvalitet som firman levererar. Det är viktigt att man verifierar att referenserna som entreprenören tillhandahåller är från senare tid.
• Erfarenhet av att ha genomfört liknande projekt: Om aktören har lång erfarenhet av markarbete och genomfört många markberedningsprojekt tidigare, kommer hela processen gå smidigare, arbetet bli mer effektivt och det ökar även chanserna för ett lyckat resultat.
• God ekonomi: Det är värdefullt att få bekräftat att firman har en god och stabil ekonomi. Det finns exempel på projekt som stannat av halvvägs på grund av att den utförande parten inte haft tillräckliga medel för att genomföra projektet – hantera maskinkostnader, betala ut löner och så vidare.

Hur bör projektet organiseras?

När man ska utföra markarbete i samband med att man ska bygga ett nytt hus eller göra en tillbyggnad, finns det i grova drag två sätt att organisera markberedningsarbetet på:

• Genom en huvudentreprenör: Om man väljer att anlita en huvudentreprenör för sitt byggprojekt, som står som ansvarig för alla utförande fackområden, kommer även allt nödvändigt markarbete kunna vara en del av det övergripande kontraktet. På så vis avtalas allt arbete som rör projektet med en och samma huvudentreprenör.
• Med separat kontrakt för markarbete: Ett annat sätt att organisera projektet på är genom att skriva separata kontrakt för alla olika fackområden. En variant av detta, som många byggherrar väljer för sina projekt, är att skriva ett enskilt kontrakt för markarbetet. Sedan tar man in en huvudentreprenör för de resterande delarna av byggprojektet. Detta eftersom markberedningen sker separat och innan själva konstruktionsarbetet.

Bra entreprenörer – var hittar man dem?

Oavsett hur man väljer att organisera sitt projekt blir nästa steg i processen att identifiera en bra entreprenör att anlita för uppdraget.

Alla de entreprenörer och hantverksfirmor som ryms inom det nätverk som Byggstart byggt upp har gått igenom en grundlig kvalitetssäkring innan de fått ansluta sig. Detta inkluderar att man tagit en kreditupplysning på företagen. På så vis kan man vara säker på att företag som anlitas med hjälp av Byggstart har alla tillstånd i ordning, en god ekonomi och tillräcklig kompetens. Registrera gärna ditt projekt på Byggstart om du vill att det matchas mot väl kvalificerade aktörer. Tjänsten är kostnadsfri och tillhandahålls utan förpliktelser. 

Kom ihåg följande: 10 tips för ett lyckat markarbete

1. Gör upp en detaljerad plan för projektet, och lägg in generösa tidsmarginaler.

2. Se till att budgetera noggrant. Skaffa dig en god överblick av din egen ekonomi, samt av vilka alternativ du har för finansiering av projektet.

3. Ta in offerter från tre olika aktörer. Ställ dem mot varandra för att kunna välja det anbud som är mest fördelaktigt avseende pris och innehåll. Välj den entreprenör som passar just ditt projekt bäst.

4. Ta reda på om du behöver söka lov från kommunen. Identifiera vilka delar av din bygg- eller marklovsansökan som du kan hantera på egen hand, samt vilka handlingar som behöver göras av en arkitekt, byggingenjör eller liknande.

5. Säkerställ att ett skriftligt kontrakt finns på plats innan du drar igång med några projektaktiviteter.

6. Begränsa egen insats utifrån den tid som du har tillgängligt, samt den kompetens som du besitter.

7. Om du behöver någonstans att bo under tiden som mark- och byggarbete färdigställs rekommenderas du att söka efter ett ställe i närheten av byggplatsen.

8. Besök din tomt ofta under arbetets gång och se till att ha en bra och tät dialog med entreprenören.

9. Gör en slutkontroll av arbetet. Ta med en extern fackperson till platsen för att verifiera att allt arbete blivit utfört på ett bra och rättmätigt sätt. Detta efter att allt arbete har sagts vara slutfört.

10.  Säkerställ att du får slutdokumentation på arbetet. Denna ska innehålla information om vilken typ av arbete som blivit utförd, vilka material som använts i arbetet, och liknande.