Att bygga ett nytt hus är ett omfattande och väldigt dyrt projekt, och av den anledningen kan budgeten ofta begränsa ens förmåga att genomföra projektet så som man vill. I vissa fall är det en praktiskt lösning att bygga ett hus med uthyrningsdel. På så sätt kan man finansiera delar av återbetalningen av lånet med hjälp av hyresintäkter. I den här artikeln har vi sammanställt information om hur man genomför ett sådant projekt. Du kan bland annat läsa om fördelarna och nackdelarna med att bygga en uthyrningsdel, vilka priser du kan förvänta dig, samt hur du hittar rätt entreprenör för jobbet.

Uthyrning - Inneboende eller självständig boenhet?

När man pratar om uthyrning i egen bostad så finns det en del begrepp som behöver klaras ut. Som utgångspunkt kan man hyra ut vilket rum man vill i ens bostad, så länge det är godkänt som boyta. Det krävs alltså inget särskilt tillstånd för att hyra ut, men däremot måste hyresgästen ha tillgång till hygienfaciliteter och kök. Om man bygger ett hus och samtidigt inreder källaren som boyta så kan denna alltså hyras ut till vem som helst, förutsatt att hyresgästen har tillgång till kök och badrum andra grundläggande faciliteter. Om hyresgästen har direktåtkomst till resten av bostaden (alltså den del där du bor i), så räknas det som att du har en inneboende. 

Om du däremot ska inreda en separat boenhet så ställs det krav på takhöjd, tillgång till grundläggande faciliteter (som kök, badrum, vilorum), nödutgångar, brandsäkerhet, ventilation, inomhusklimat, ljusinsläpp, tillgänglighet, m.m. I runda slängar ställs det samma krav på en separat boenhet som det görs för en vanlig bostad. Man får i så fall inte heller ha direktåtkomst till uthyrningsdelen från den egna bostaden. De flesta som vill hyra ut delar av sin bostad hyr alltså ut till inneboende då detta är betydligt mer flexibelt och enklare att upprätta än att bygga om för att få en separat boenhet godkänd som sådan. Dock finns det många fördelar med att inrätta en separat boenhet, som att kunna ta ut högre hyra och inte minst att försäljningsvärdet på fastigheten ökar markant. 

Fördelar och nackdelar med uthyrningsdel

Det finns både fördelar och nackdelar med att ha ett hus med uthyrningsdel. Om du bara hyr ut en mindre del av ditt hus kan du få en i princip skattefri intäkt från hyran om denna inte överstiger 32.000 kr per år. Detta kan i många fall leda till att man beviljas ett större lån då man kan tillgodoräkna hyresintäkten i sin totala inkomst.

Oavsett om uthyrningsdelen är direktansluten till bostaden eller en egen boenhet innebär det att man själv kan utnyttja uthyrningsdelen när man inte har några hyresgäster om man har behov av ytan. Många väljer att låta barnen ta över uthyrningsdelen när de blir äldre. På så sätt kan man fortsätta bo i samma fastighet samtidigt som man får mer utrymme för sig själv. Det är dessutom en smidig övergång från tonårsliv till vuxenliv för barnen. I vissa fall kan man göra en omvänd flytt, då föräldrarna flyttar ut i uthyrningsdelen och de vuxna barnen bor kvar i den större bostaden där de då har allt de behöver för att bilda egna familjer.

En nackdel är att man måste bygga ett större hus om man fortfarande vill ha mycket yta att nyttja själv, och har man inte råd med det så blir resultatet en mindre boyta. Man måste dessutom lägga ner mycket tid och energi på att agera hyresvärd, och om det rör sig om inneboende så måste man även dela boytan med dem.

Det optimala är möjligtvis att planera uthyrningsdelen innan husbygget, för att därmed slippa dela bostad med en helt främmande människa.

Kataloghus eller arkitektritat hus?

Det finns många fördelar och nackdelar med både arkitektritade hus och kataloghus. Fördelen med ett arkitektritat hus är att du kan anpassa bostaden efter dina egna behov och tomtens förutsättningar, och få till en uthyrningsdel som är anpassad efter dina önskemål. Du får exakt den mängd rum du vill ha, och du slipper begränsa dig till de utformningar som kataloghusen kommer i. Arkitektritade hus kan också anpassas efter den rådande terrängen, vilket gör att de i vissa fall kan vara enklare att uppföra än kataloghus om man exempelvis bor på en sluttande tomt. Prefabricerade hus är mindre flexibla när det kommer till arkitektur och inredning, men under normala förutsättningar är de billigare och de går även snabbare att bygga.

Om man planerar att bygga ett hus med uthyrningsdel är ett arkitektritat hus oftast den bästa lösningen. Då har man helt fria händer och kan utforma de olika boenheterna så att de är anslutna eller helt avskilda beroende på vad man önskar.

Hur mycket kostar det att bygga hus med uthyrningsdel?

På Byggstart har vi sammanställt en prisdatabas baserat på projekt som tidigare genomförts av aktörer inom vårt nätverk. På så sätt har vi kunnat ta fram ett snittpris för en rad olika byggprojekt. Dessa priser inkluderar alla kostnader som är knutna till att bygga själva huset.

Genomsnittspriset för att bygga hus med uthyrningsdel ligger på ca 22.500 kr per kvadratmeter. Mindre projekt kan kosta så lite som 17.500 kr/m2, och dessa inkluderar oftast en lägre standard och enklare byggmetoder. Projekt som implementerar en hög standard och specialanpassade lösningar kan hamna på 35.000 kr/m2, och inte sällan ännu högre.

Du måste utöver detta även räkna in kostnader för arkitekt och projektering. Dessa kostnader varierar, men som utgångspunkt kan du tänka dig ett spann mellan 80.000-200.000 kr. Här nedan kan du läsa mer om vilka utgiftsposter som tenderar att driva upp kostnaderna när man bygger hus med uthyrningsdel.

Läs mer om priset för att bygga hus med uthyrningsdel.

Vad driver upp priset?

Om huset ska ha en separat uthyrningsdel tillför det givetvis en del extrautgifter. För att uthyrningsdelen ska anses vara komplett behövs det bland annat ett kök och badrum. Dessa rum är de dyraste utrymmen att bygga, vilket innebär att totalkostnaden påverkas avsevärt när man ska bygga en separat boenhet. Du måste även förse boenheten med separat el och vatten, vilket är ytterligare en extrakostnad. Antalet rum du väljer att bygga i uthyrningsdelen påverkar även slutpriset för bygget, men i gengäld kan du ta ut betydligt högre hyra om du har fler rum att erbjuda. Tänk på att området du tänker bygga i kan regleras av en detaljplan som begränsar vad du får lov att bygga. I så fall kan det vara värt att undersöka vad attefallsreglerna tillåter gällande exempelvis tillbyggnad, komplementbostadshus, ytterligare bostad, osv. Dessa regler omfattar en del åtgärder som du får lov att utföra i strid mot detaljplanen under vissa förutsättningar, och kan utnyttjas för att inreda en separat uthyrningsdel utan bygglov (om inte detaljplanen specificerar att bygglov krävs). 

Valet av ytskiktsmaterial påverkar också priset för bygget. Som byggherre måste du fatta många beslut när det gäller material och standard. Fördelen här är att du har en god möjlighet att påverka priset då det oftast är du själv som står för inköp av parkett, kakel, kök, badrumsinredning, osv. Du kan själv välja vilken kvalitet du vill ha på materialet, och vilken standard du vill ha på de tekniska lösningarna. För att spara lite pengar utan att tumma på kvalitén kan det vara en god idé att hålla utkik efter specialerbjudanden och kampanjer hos olika återförsäljare i ett tidigt skede. Dessa dyker upp med jämna mellanrum och försvinner lika snabbt, så om du börjar leta tidigt ökar du dina chanser att hitta bra erbjudanden.

Det är sällan som det lönar sig att välja de billigaste materialen dock. Kvalitet kostar, men så länge du håller dig borta från det absolut billigaste på marknaden, så bör du kunna hitta material som håller många år framöver till ett rimligt pris. Du behöver heller inte bygga bostadshuset och uthyrningsdelen i samma standard. Du kan med fördel bygga uthyrningsdelen i en högre standard, då det i förlängningen innebär att du kan ta ut en högre hyra. Därför kan det alltså löna sig på sikt att investera lite extra i uthyrningsdelen, då dessa kostnader betalar in sig själva förutsatt att du bor i ett eftertraktat område. Om du planerar på att använda uthyrningsdelen själv efter ett par år så är det bättre att bygga hela huset i samma standard redan från start.

Specialbyggda lösningar är ytterligare en faktor som påverkar totalpriset för projektet. Även här måste man bestämma vad som är mest lönsamt i längden, och man kan med fördel välja lösningar som kommer falla potentiella hyresgäster i smak.

Varför lönar det sig med uthyrningsdel?

Att hyra ut en del av bostaden som man själv äger är en skattepliktig intäkt, men du får göra skatteavdrag i din inkomstdeklaration på upp till 32.000 kr per bostad per år. Om du tar ut en hyra på över 32.000 kr per år så måste du alltså betala skatt på den summan som överstiger 32.000 kr. Du får dessutom göra ett ytterligare avdrag på upp till 20 % av hyresintäkten utöver det schablonmässiga avdraget på 32.000 kr. Läs mer om vilka skatteregler som gäller för privatuthyrning hos skatteverket.

Många som bygger uthyrningsdel gör det med andra ord av ekonomiska skäl. När man planerar på att hyra ut delar av bostaden permanent så brukar man planera för detta redan på förhand när man bygger själva huset, och det ses även allmänt som en god investering då det ökar värdet på fastigheten markant eftersom den inkluderar en inkomstkälla.

För andra är uthyrningsdelen en temporär lösning som senare kommer avvecklas. Med avvecklas menar vi här att man längre fram kommer ta uthyrningsdelen i egen besittning, och exempelvis låta ungarna bo där när de blir tonåringar. Om barnen är små när man bygger hus med uthyrningsdel så finns det goda möjligheter för att investeringen betalar för sig själv innan de tar över delen.

Hur lång tid tar det att bygga hus?

Det är generellt sett storleken och komplexiteten på huset som avgör hur lång tid det kommer ta att bygga det. Om du bygger ett hus med uthyrningsdel så behöver det inte nödvändigtvis ta längre tid att bygga än vad det tar att bygga ett hus av samma storlek och komplexitet utan uthyrningsdel. Man bör dock alltid räkna med minst 9 månader innan man kan flytta in i huset. Vanligtvis brukar man räkna med cirka 12 månader från det att man sätter spaden i jorden tills man får nycklarna i handen.

Du måste även räkna med tiden för bygglovsansökan och arbetet med projekteringen. Dessa två processer brukar vanligtvis ta mellan 4 och 6 månader sammanlagt.

Därefter sätter du igång anbudsprocessen med entreprenörerna, och detta tar i regel mellan 2 och 3 månader. Här lönar det sig att vara ute i god tid eftersom de bästa entreprenörerna ofta är uppbokade i flera månader framöver.

Att gräva ut och plana marken brukar ta mellan 1 och 2 månader. Därefter ska grunden anläggas, och detta brukar ta ytterligare 1-2 månader.

Nästa steg är att sätta upp ytterväggarna och taket. Detta tar mellan 2 till 6 månader, och det brukar generellt gå snabbare om man bygger ett kataloghus som kommer i färdigbyggda moduler. Sist men inte minst kommer det invändiga arbetet med elinstallation, rörläggning, ventilation, målning, plattsättning och golvläggning. Detta tar mellan 2 och 4 månader.

Regler för hus med uthyrningsdel

Att bygga ett nytt hus kräver alltid bygglov, och det är hos byggnadsnämnden i din hemkommun som du ansöker om bygglovet. Du behöver i regel alltid ta hjälp av en arkitekt för att sammanställa din ansökan, då det krävs fullständiga och korrekt utförda ritningar som visar vad du tänker bygga, var du tänker bygga det, och hur du tänker bygga det. Om man ska bygga hus med uthyrningsdel ställs det även krav på uthyrningsdelen. Om du ska bygga en separat boenhet måste den vara fullt beboelig, vilket innebär att det måste finnas tillgång till badrum, kök och vilorum i den separata boenheten. Det måste även finnas en separat ingång, och man ska inte kunna komma in i uthyrningsdelen från det primära bostadshuset. Kolla alltid med kommunen vilka regler som gäller innan du sätter igång projekteringen. 

Kom igång med ditt projekt

När du har hittat tomten du vill bygga på är det dags att hitta en arkitekt. Detta måste du i första hand göra om du ska bygga ett arkitektritat hus. När du bygger kataloghus kan husleverantören ibland sköta projekteringen, men inte nödvändigtvis. En extern arkitekt kan se till att små justeringar görs och hjälpa till med bygglovsansökan. Arkitekter har goda kunskaper om vilka regler och krav som ställs på nybyggen, och därför kan du med fördel använda en för att lättare komma igång med din ansökan. Arkitekten kan även ge dig råd om vilka typer av material och konstruktioner som är lämpade för tomten, och vilka restriktioner i Plan- och bygglagen du måste förhålla dig till.

När du påbörjat ansökningsprocessen kan du börja leta efter en entreprenör som kan utföra bygget. Vissa entreprenörer vill dock inte engagera sig i projektet förrän bygglovet blivit beviljat. 

Om du vill komma i kontakt med entreprenörer som kan hjälpa dig bygga hus med uthyrningsdel kan du använda gratistjänsten Byggstart. När du registrerar ditt projekt hos oss sätter vi dig i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer i ditt närområde som har relevant erfarenhet och kompetens för att kunna slutföra ditt projekt. Att använda tjänsten är helt gratis för dig som byggherre, och du åtar dig inga förpliktelser genom att ta in anbud från entreprenörerna i vårt nätverk. Registrerar du ditt projekt hos oss kommer någon av våra medarbetare hjälpa dig komma igång med anbudsprocessen.