Att bygga om hus kan inkludera både invändigt och utvändigt arbete. Invändigt är det tal om ändrad planlösning, omfattande byten av tekniska system, eller omvandling av biytor till boytor (exempelvis från kallvind till beboeligt våningsplan). Huruvida ett byggprojekt anses vara en ombyggnad eller ändring (läs renovering) av den befintliga strukturen har betydelse för omfattningen av kraven som ställs på projektet. Boverket förespråkar att varje fall bör bedömas individuellt då det saknas för tillfället tydliga definitioner av de två begreppen. Men generellt sett kan man säga att om arbetet innebär att hela eller väsentliga delar av byggnaden förnyas så rör det sig om en ombyggnad. Anledning till att man bör avgöra om det är en “ändring” eller ombyggnad är för att kunna avgöra vilka delar av byggnaden som det ställs krav på, inte nödvändigtvis vilka krav som ställs. Exempelvis kan hela byggnaden omfattas av samma krav som vid nybyggnation vid en ombyggnad, medan liknande krav endast kan ställas på den delen som omfattas av arbetet vid en ändring. 

Oavsett hur ditt ombyggnadsprojekt ser ut så är det viktigt att du genomför en ordentlig planering på förhand, och att du kontaktar byggnadsnämnden i din kommun för att ta reda på om ditt projekt är anmälnings- eller lovpliktigt, samt vilka krav som ställs i så fall. Även om det inte krävs något bygglov eller bygganmälan så får man inte försämra egenskaperna och förutsättningar av den befintliga byggnaden, exempelvis gällande tillgänglighet för rörelsehindrade personer och brandsäkerhet. 

Klara, färdiga… tänk!

Det finns många saker man ska tänka på när man ska bygga om hus. Först och främst gäller det att vara uppmärksam på gällande regler och föreskrifter. Om huset har en utpräglad stil som anses av kulturhistoriskt värde får denna stil inte förvanskas. Detta kan till och med vara ett krav för att bygglovet ska beviljas. Det innebär att det ofta är enklare att bygga om hus som är relativt nya, till skillnad från äldre hus som kan utgöra större utmaningar att bevara. Å andra sida kan ombyggnad av äldre byggnader avvika från vissa byggregler utifrån varsamhetskravet och förvanskningsförbudet. 

Oavsett vilka regler som bör efterlevas är det klokt att inte blanda gammalt och nytt när det gäller stil och utformning. Resultatet blir ofta att huset känns mindre på grund av att man tenderar att uppehålla sig mer i den modernare delen.

Tänk också igenom vad målet med ombyggnaden är. Bygger ni om för att öka värdet på huset eller för er egen skull? Svaret på denna fråga blir ofta vägledande för resten av planeringen. Många unga husägare anser att det är mer attraktivt med färre och stora ytor, medan familjer med flera medlemmar brukar uppskatta ett större antal avskiljbara delar.

Behöver man en inredningsarkitekt?

Goda råd är guld värda! Därför kan det vara en fördel att anlita en professionell rådgivare så fort du vet vad du vill åstadkomma med byggnaden, och vet hur mycket pengar du har att röra dig med. Både inredningsarkitekter och duktiga hantverkare kan bistå med goda råd. 

En bra inredningsarkitekt har en förmåga att kunna anpassa utrymmet till dina specifika behov, och kan ibland även föreslå otraditionella lösningar som du som husägare inte alls tänkt på. Detta kan spara dig både tid och pengar. Om du exempelvis vill slå samman flera rum så kan inredningsarkitekten ge dig tips om hur du bäst får ut så mycket som möjligt av den nya ytan.

Ju större ombyggnadsprojektet är, desto viktigare är det att ta in professionell rådgivning. Det kommer givetvis att kosta dig en slant, men några timmar tillsammans med en inredningsarkitekt kan bespara dig stora summor på lång sikt och säkerställa att dina behov tillmötesgås. Här kan du också få hjälp med fackmannamässigt utförda ritningar, vilka är nödvändiga om du ska ansöka om bygglov.

Få anbud på ditt projekt: Lägg ut jobbet på Byggstart.

Budget

Det är väldigt enkelt att man budgeterar allt för optimistiskt när man ska bygga om hus. Detta är extra vanligt när det kommer till gamla hus.

Vanligtvis innehåller ett ombyggnadsprojekt en del tekniska utmaningar som kan vara svåra att prissätta på förhand. En ombyggnad omfattar stora delar av huset såsom väggar, golv, elanläggningar, husets bärande konstruktion, m.m., så att se kostnaderna svart på vitt på förhand är inte alltid så enkelt.

Avsett därför gärna minst 10 % av budgeten för tilläggskostnader som kan dyka upp under projektets gång, så försäkrar du dig om att du inte står utan finansiering när problemen hopar sig. 

Utifrån projekt som utförts via vårt nätverk kan vi på Byggstart se att priset för ombyggnads- och renoveringsprojekt ligger på mellan 12.000 och 25.000 kr/m2 beroende på projektets önskade standard och komplexitet.

Så länge du inte bygger nytt kan du med stor säkerhet nyttja rotavdraget för det här projektet.

Göra själv eller anlita hantverkare?

Vissa husägare går in i ett sådant här projekt med förhoppningen om att de ska göra det mesta själva. Här är det viktigt att man är ärlig mot sig själv och på ett realistiskt sätt värderar ens egen förmåga och tillgänglighet. Som tumregel kan man säga att om man tvivlar på om man kan utföra jobbet på egen hand, så bör man anlita professionella hantverkare. Glöm inte att en professionell hantverkare nästan alltid utför jobbet mer effektivt än vad du själv gör, och resultatet blir oftast bättre. 

Tänk på att allt arbete som har med elinstallationer, VVS och bärande konstruktioner bör utföras av proffs.

Om du inte följer rådande regler och byggstandarder så kan ditt projekt bli en dyr affär. Det kan leda till att du blir tvungen att betala stora summor för att göra om arbetet korrekt. Arbeten som inte är utförda på ett dokumenterat och fackmannamässigt sätt täcks inte heller av din hemförsäkring vid eventuella olyckor eller skador.

Hur hittar man hantverkare?

När du ska välja entreprenör så bör du ta in anbud från minst tre firmor innan du bestämmer dig.

Det kan vara frestande att anlita den billigaste entreprenören, men i regel så får du alltid vad du betalar för. Det är bättre att välja någon som du tror kan göra jobbet korrekt i första vändan även om du får betala en något högre timlön. För ombyggnadsprojekt är det extra viktigt att man väljer hantverkare med erfarenhet och kompetens.

Be alltid om referenser. Använd arkitekter och entreprenörer med gott rykte, och endast firmor med VVS-certifikat och/eller våtrumscertifiering om du ska utföra åtgärder som kräver sådan kompetens. För stora projekt är det också nästan alltid lönsamt att använda en totalentreprenör som projektleder de olika underleverantörerna. Du kan göra detta själv och anlita de olika underleverantörerna samt koordinera deras arbete själv, men det är en tidskrävande process som förutsätter att du har tidigare erfarenhet av projektledning inom byggprojekt.

På Byggstart har vi samlat kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverkarfirmor på en och samma plats så att det ska vara enkelt för dig att välja rätt firma. När du registrerar ditt projekt på Byggstart matchas du med entreprenörer som är kvalificerade att genomföra just ditt projekt.

Letar du efter entreprenörer till ditt projekt? Lägg ut projektet på Byggstart.

Tips för att bygga om hus

1. Tänk långsiktigt

Hur kommer dina och din familjs behov att ändras de kommande 15-20 åren?

2. Budgetera för det oförutsägbara

Om huset är gammalt kan det dyka upp en del otrevliga överraskningar under projektets gång. Avsätt därför runt 10-20 procent av budgeten för oförutsedda kostnader.

3. Skaffa alla nödvändiga handlingar

Att bygga om hus kan kräva bygglov från kommunen, men för att veta om det rör sig om en ombyggnad eller ändring måste du först prata med byggnadsnämnden. Behöver du bygglov är det viktigt att du har alla ritningar på plats när du ansöker om bygglov.

4. Ta hjälp av en inredningsarkitekt

Inredningsarkitekter är experter på att hitta specialanpassade lösningar för just ditt hem. Detta kan spara dig både tid och pengar.

5. Välj rätt entreprenör

Välj en entreprenör med dokumenterad erfarenhet av liknande ombyggnadsprojekt. Inhämta anbud från minst 2-3 olika firmor.

6. Skriv kontrakt‍

Låt aldrig hantverkare sätta igång arbetet innan ni först har ett skriftligt avtal på plats som inkluderar pris, tidsfrist och omfång.

7. Materialval

Bygg med hållbara material. Respektera den befintliga arkitekturen.

8. Engagera dig i projektet

Ha löpande dialog med hantverkarna. Ta tag i problem som dyker upp omedelbart.