Det finns mycket att tänka på när man ska renovera hus i Stockholm och andra delar av landet. Redan i planeringsstadiet finns det en hel del fallgropar som man lyckligtvis kan undvika med god framförhållning och noggrannhet. Läs vidare för att lära dig mer om vad du ska tänka på och vad du ska undvika när du påbörjar ditt renoveringsprojekt. Dessa tips baseras på våra erfarenheter i byggbranschen sedan flera år tillbaka, och du kan nyttja Byggstart.se om du vill veta mer om oss och våra tjänster.

1. Bestäm vad din totalrenovering ska inkludera

Är det ett äldre hus som ska renoveras med originella detaljer som du helst vill bevara? Gäller det ett nyare hus där huvudanledningen till renoveringen är att sätta en personlig prägel på bostaden? Eller har ni kanske köpt huset enbart för att renovera upp det och sälja det vidare? Grunden till varför man renoverar har en stor inverkan på hur omfattande projektet kommer att bli och vilka arbetsmoment man bör fokusera på.

Om man vill få upp värdet inför en försäljning kan det vara bra att välja en tidlös stil med material som tilltalar den breda massan. Det kan exempelvis vara smart att måla i neutrala färger, och man bör även se till att renoveringsarbetet håller ett högt kvalitetsmått. Detta går vi närmare in på när vi tar upp vilka arbetsmoment man kan utföra själv. Om ni planerar att bo i huset för all tid framöver är det kanske inte lika viktigt att måleriarbetet är utfört till perfektion, men om man någon gång vill sälja bostaden så är det av stor vikt att renoveringen utförs på rätt sätt.

I den här artikeln pratar vi först och främst om invändig totalrenovering.

Från tidigare projekt som har genomförts med entreprenörer som ingår i Byggstarts nätverk ser vi att genomsnittspriset för invändig totalrenovering ligger på cirka 10.000 kronor per kvadratmeter.

Detta inkluderar rivning av de flesta ytor ner till bjälkarna, nya golv och väggytor, nya tekniska anläggningar (rör, el, ventilation), totalrenovering av badrum och kök, och oftast även strukturella ändringar i planlösningen. Kostnaden för varje projekt varierar dock kraftigt. Vi ser att slutpriset kan landa på allt från 5.500 kr/m2 och 16.000 kr/m2. För projekt som håller en högre standard där man använder sig av komplexa och exklusiva lösningar skenar kostnaderna snabbt iväg.

Om det gäller en äldre bostad som inte renoverats på ett tag kan man även behöva göra utvändiga förbättringar. Detta kan nästintill fördubbla genomsnittspriset per kvadratmeter. Priset för projektet kommer dessutom öka ju högre standard man vill ha, vilket du kan läsa mer om här nedan i avsnittet om budgetering.

2. Planera material och tekniska lösningar

Det första man bör ta itu med är planeringen, och detta gäller alla aspekter av bygget när du ska renovera hus i Stockholm. God planering är av stor vikt för att du tydligt ska kunna kommunicera dina önskemål och behov till hantverkarna. Detta gäller även materialval eftersom olika typer av material och lösningar har olika monteringsmetoder och tar olika lång tid att montera.

En bra planering säkerställer också att du får ett så precist kostnadsförslag som möjligt i anbudsprocessen. Ju mer utförlig projektbeskrivningen är desto mer detaljerade och exakta kommer anbuden att vara, och det medför också att anbuden från de olika entreprenörerna kommer att innehålla samma typer av arbeten.

Det kan vara svårt att avgöra om man behöver anlita en inredningsarkitekt eller inte. Om ni vill bygga flera specialanpassade lösningar och konstruktioner så kan det vara en god idé att ta hjälp av en sådan. Det gäller även om ni vill ha hjälp och inspiration för att inreda i en speciell stil eller färgschema. Många väljer att fatta dessa beslut själva, men oavsett hur ni går tillväga så är det viktigt att det tydligt framgår i projektbeskrivningen vilka sorters material och produkter ni vill använda. Om ni ska göra ändringar i planlösningen eller strukturella ingrepp i bärande väggar/golv/tak så lönar det sig nästan alltid att ta hjälp av en byggingenjör, arkitekt eller dylikt för att ta fram korrekta ritningar inför ansökan om bygglov eller anmälan till kommunen.

När det kommer till material så bör du ha i åtanke att många produkter har långa leveranstider, och för att köpa vissa typer av material kan man till och med behöva skriva upp sig på en väntelista. Därav bör du så fort som möjligt börja kolla upp tillgängligheten och leveranstiden för de material du vill använda när du väl gjort ditt val.

3. Bestäm en budget och se över var ni kan spara pengar

Att renovera hus i Stockholm är ett dyrt projekt. På ett enbostadshus på över hundra kvadratmeter kan du räkna med att slutpriset landar på minst 1,2 miljoner, ibland mer. Därför är det klokt att prata med banken i ett tidigt skede så att du får en god överblick över vad din maxbudget för projektet är. Då kan du även i planeringsstadiet se var du behöver spara in på kostnader, och hur mycket du behöver spara in.

Det som påverkar slutpriset på en totalrenovering mest är projektets storlek och komplexitet. Antalet badrum, kök och våtrum som ska renoveras drar också upp priset avsevärt. Det är inte bara inredningen i dessa rum som påverkar priset; upprustning av tekniska lösningar i våtrum och kök såsom rör, ventilation och uppvärmning har alltid en kostsam prislapp. Om ni exempelvis har planer på att lägga värmeslingor under badrumsgolvet måste man i regel alltid byta ut de befintliga rören om de är över 10-15 år gamla.

Materialval och önskad standard på renoveringen har också en stor inverkan på projektets slutkostnad. Du måste oftast köpa ny beklädnad till golv, väggar och eventuellt yttertak. Om man tar golv som exempel så råder det stora prisskillnader mellan olika typer av golv. De billigaste lösningarna, såsom vinyl eller laminat, kan kosta så lite som några hundralappar per kvadratmeter medan golv i massivträ kan kosta över tusen kronor per kvadratmeter. Dessa prisskillnader är knutna till exklusivitet och kvalitet, och du kan räkna med att de gäller för nästan allt material du behöver för renoveringen.

Om du vill dra ner kostnaderna för material så lönar det sig att hålla koll på kampanjer och erbjudanden från olika återförsäljare. Om du hittar ett bra erbjudande så är det inte dumt att slå till även om det är långt kvar tills själva renoveringen sätter igång, förutsatt att du har möjlighet att förvara materialen. Material såsom golv och kök ska alltid förvaras i torra miljöer, och för vissa bänkskivor måste man även vara uppmärksam på den omgivande temperaturen.

Tänk även på att ditt projekt kan ge rätt till rotavdrag.‍

4. Hitta rätt entreprenör till ditt projekt

Valet av entreprenör är också något som har en stor inverkan på slutkostnaden, och här är det också viktigt att ta i beaktning hur lång tid det tar för entreprenören att slutföra projektet. Pris och tidsåtgång är två viktiga kriterier att ha i åtanke när man väljer entreprenör, men det finns också andra faktorer som man lätt glömmer bort som privatperson.

Du bör också kontrollera att entreprenören har de relevanta certifikaten för de olika jobben, stabil ekonomi samt bra referenser från liknande projekt.

När det gäller referenser bör du kontrollera att entreprenören nyligen har utfört projekt som är så snarlika ditt eget projekt som möjligt, och du bör även be firman om referenser som du själv kan kontakta. I anbudsprocessen ska du även utvärdera huruvida entreprenören och du kommunicerar väl med varandra. En totalrenovering är ett tidskrävande projekt både i planeringsstadiet och under arbetets gång. Från det att du först tar kontakt med entreprenören kommer ni att jobba tätt ihop, och därför är det viktigt att du känner att du blir hörd och respekterad.

Byggstart är en gratistjänst som hjälper dig komma i kontakt med de objektivt sett bästa entreprenörerna i ditt närområde. Registrera enkelt ditt projekt för att komma igång.

5. Ta inte på dig för mycket arbete själv

Många som ska renovera hus i Stockholm väljer att utföra stora delar av arbetet själv för att spara pengar, men det behöver inte nödvändigtvis bli billigare för att man gör det själv. Glöm inte att tiden du själv förbrukar också har ett ekonomiskt värde. Det kan exempelvis ta nästan dubbelt så lång tid för dig att lägga kakel än vad det tar för en professionell hantverkare. Det är också viktigt att du blir färdig med alla moment i tid så att arbetet för hantverkarna inte blir försenat. Gör därför en grundlig utvärdering av hur mycket tid du faktiskt kan lägga, och ta bara på dig uppgifter som du är säker på att du kan göra snabbt, effektivt och kvalitativt.

Enklare uppgifter, såsom städning på byggarbetsplatsen, avfallshantering och eventuellt målning, är uppgifter som du med fördel kan ta på dig.

Om du själv har kompetens inom några av de arbetsområden som inkluderas i projektet så är det en annan femma. Oavsett så bör du dock informera hantverkarna tidigt i processen om vilka moment du vill göra själv. Se bara till att du blir färdig i tid så att projektets tidsplan inte blir lidande.

6. Glöm inte skriva kontrakt och tidsplan

När anbudsprocessen är slutförd och du har hittat en entreprenör så är det viktigt att ni skriver ett tydligt kontrakt. I kontraktet ska det framgå vem som ska göra vad, när olika moment ska göras, och hur mycket de olika momenten kostar. Kontraktet bör även innehålla riktlinjer för hur förseningar och oförutsedda kostnader ska hanteras. Använd gärna Konsumentverkets avtalsmallar. Dessa kontrakt har specifikt utformats för hantverkstjänster.

Vi på Byggstart rekommenderar dessutom att du sätter dig ner med entreprenören, eller entreprenörerna om du har valt delad entreprenad, och formulerar en tydlig tidsplan. Tidsplanen ska innehålla flera datum som anger när de viktigaste momenten ska vara färdigställda. Då blir det betydligt enklare för dig som lekman att hålla koll på att projektet löper på som det ska.

7. Besök byggarbetsplatsen med jämna mellanrum

Under projektets gång bör du använda tidsplanen som en checklista för att säkerställa att alla moment blir färdigställda inom avtalad tid. Detta gör du genom att besöka byggarbetsplatsen med jämna mellanrum (om du har möjlighet att göra detta). Om du har valt en kvalitetssäkrad entreprenör behöver du generellt sett inte oroa dig om att arbetet inte blir färdigt i tid. Dock så finns det alltid saker som kan uppstå ur tomma intet. Det kan exempelvis vara extra väntetid på materialleveranser som kan försena hela projektet. Om detta händer så är det viktigt att både du och entreprenören blir uppmärksammade så snabbt som möjligt. Då kan ni snabbt planera vad entreprenören ska göra medan en viss del av projektet står still, och ni kan även diskutera hur ni ska hantera de eventuella merkostnaderna som uppstår. Ta även bilder på sådant du misstänker inte står rätt till.

8. Glöm inte slutbesiktning och dokumentation

Innan du säger att projektet är helt färdigt så finns det några praktiska saker du bör gå igenom. Det första är slutbesiktningen. Entreprenören genomför vanligtvis en slutbesiktning av det egna arbetet innan hen säger till dig att projektet är klart. För att undvika tvister kan det i tillägg till detta vara bra att anlita en extern fackman som går igenom renoveringen. Detta kan exempelvis vara en byggingenjör, snickarmästare eller en certifierad besiktningsman. I slutbesiktningen utvärderas entreprenaden som utförts, och du kan kräva att eventuella fel och brister åtgärdas innan du släpper slutbetalningen på den avtalade totalsumman till entreprenören. Vanligtvis väntar man med att betala ut 10 % av den totala summan tills efter slutbesiktningen.

Sist men inte minst bör du se till att du får alla relevanta dokument från entreprenören. Dessa är viktiga att ha vid försäljning, framtida renovering, eller om du måste nyttja garantin.